토지·건물 등 자산 증여시 양도세 절세전략

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…양도소득세 절세

반드시 등기부상 기간을 최소 5년 이상 유지하고 양도해야

이재명 필진페이지 + 입력 2018-04-03 14:55:12

A씨는 20여년 전 수도권의 한 토지를 5000만원에 구입했다. 그런데 최근 A씨가 매입한 토지 부근이 개발되면서 땅값이 대폭 상승하기 시작해 현재 시세는 6억원이 됐다. 전국적으로 부동산가격이 하락한다고 하지만 이 지역은 이제 개발이 시작된 만큼 향후에도 지속적인 땅값 상승이 예상된다.

노후에 정착할 계획으로 이 토지를 산 A씨는 배우자 증여한도가 6억원이기때문에 배우자에게 현 시세로 증여했다. 그러나 얼마 후 A씨는 이 땅을 팔기로 결정했다. 하지만 이 땅을 팔면 세금이 많이 나올 것 같아 걱정이 이만저만이 아니다. 부동산 투자에 성공했지만, 막상 세금을 내면 남는 것이 하나도 없게 될 형편이다.

A씨처럼 오래 전 매입한 토지를 배우자 등 가족에게 증여하거나 매매하는 경우가 종종 발생한다. 특수관계가 없는 사람들과 거래하는 경우에는 서로의 이익을 극대화하기 위해 가격협상을 하게 되므로 시장가격과 부합하는 적정한 가액으로 부동산이 거래된다. 하지만 배우자나 직계존비속 또는 친족 등 특수관계자와 부동산을 거래할 때에는 시장가격에 부합하는 적정한 가격으로 거래되지 않을 개연성이 많다. 또한 실제 매매가 아님에도 불구하고 매매로 가장해 거래하는 것도 가능하다.

위 사례는 결과적으로 양도소득세를 절세할 수 있는 컨설팅이 된다. 하지만 이것 또한 악용한 사례들이 많아 소득세법에서 상당부분 양도소득세를 내도록 규정을 까다롭게 적용하고 있다. 즉 자산의 소유자가 직접 자산을 양도하는 경우의 세부담보다 특수관계인에게 먼저 증여한 후 그 특수관계인이 자산을 양도하는 것으로 처리한 경우의 세부담이 적다면 세부담의 회피를 위해 누구나 후자의 방법을 선택할 것이다.

배우자 및 직계존비속을 통한 양도시 이월과세

양도일로부터 소급해 5년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 ‘토지, 건물, 시설물이용권’을 양도하는 경우에는 원래 증여자가 양도한 것으로 봐(즉, 배우자에게 증여한 사실은 부인함) 양도차익을 다시 계산해 양도소득세를 부과한다.

이월과세규정 적용배제

다음의 경우에는 이월과세를 적용하지 아니한다.

① 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 경우로서 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

② 이월과세가 적용되는 경우 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택 양도에 해당하는 경우

이월과세규정 적용 요건

① 적용대상자산 : 토지 / 건물 / 시설물이용권에 한함

② 수증받아 양도한자 : 배우자 및 직계존비속

③ 양도소득세 납세의무자 : 수증받아 양도한 배우자 및 직계존비속

④ 양도일까지의 기간 : 5년 (등기부에 기재된 소유기간에 따라 판단)

⑤ 세부담의 부당감소 여부 : 무관 (무조건 5년 이내이면 이월과세적용)

⑥ 당초 증여세 처리 : 양도차익계산시 필요경비로 차감

배우자 및 직계존비속을 도관으로 양도소득세를 줄일 생각이라면 배우자에게 증여한 뒤에 반드시 등기부상 기간을 최소 5년 이상 유지하고 양도하는 것이 유일한 절세방안일 수 있다. 이 규정은 사후관리를 하기 때문에 국세의 제척기간이 유지되는 한 과세할 수 있는 규정이므로 세부담을 줄이겠다고 시도했다간 가산세 등을 추가로 납부할 수 있는 우를 범하지 않길 바란다.

이재명 필진페이지 +