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올해까지의 주택임대소득 세법에 따르면 연 2000만원 이하 임대소득자의 경우 비과세로 분류된다. 하지만 내년부터는 세율이 14%인 분리과세로 세금을 납부할지와 다른 소득과 합한 종합과세로 세금을 납부할지 중 하나의 선택지를 골라야 한다.
이는 사실상 정부가 임대주택을 등록하라고 압박하는 셈이며 임대소득자는 두 선택지 중 유불리를 따져 하나를 선택해야 한다.
이번 개정안의 목적은 세수 확보가 아닌 임대주택 양성화의 일환으로 풀이된다. 정부는 지난해 말에도 임대사업자에게 임대주택 등록을 유도하는 방안을 꺼냈다. 그 일환으로 등록 임대사업자를 대상으로 재산세 감면, 양도세 혜택, 종합부동산 합산 배제, 건강보험료 혜택 등의 정책을 폈다. 임대주택사업자들이 투명하게 과세대상으로 잡히면 향후 효과적인 부동산 정책 추진은 물론 장기적으로 세수확보에도 도움이 되기 때문이다.
현행 소득세법에 의하면 간주임대료와 월세를 합한 주택임대소득이 연간 2000만원 이하일 경우 등록 여부와 상관없이 기본공제 400만원(주택임대 외 종합소득 금액 2000만원 이하 요건), 필요 경비율 60％를 인정한다.
그리고 이번 개정안에 따르면 등록사업자는 기본공제를 400만원으로 유지하며 필요 경비율을 70％로 올리는 식으로 혜택을 줬다. 반면 미등록자는 기본공제를 200만원, 필요 경비율을 50％로 축소해 세 부담을 늘렸다. 등록사업자가 주택을 장기 임대할 때 부여하는 세액 감면 혜택을 종합과세는 물론 분리과세를 할 때도 적용했다. 예를 들어 4년간 임대할 경우 세액의 30%, 8년간 임대할 경우 세액의 75%를 감면해준다.
이렇게 되면 연간 주택 임대수입이 2000만원이고 분리과세 요건에 해당하는 경우 납세자가 부담할 임대소득세는 등록 여부 등에 따라 최대 105만원의 차이가 나게 된다.
주택 임대보증금에 대한 과세 범위도 확대된다. 현재는 3주택 이상 보유자의 ‘간주임대료’ 과세를 위해 주택 수나 보증금 합계를 계산할 때 기준치를 3억원 이하, 1세대 주거용 면적이 60㎡이하인 ‘소형 주택’을 그 대상에서 제외했다. 그러나 내년부터는 ‘소형 주택’의 기준이 2억원 이하, 40㎡이하로 하향 조정됐다.
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