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계속되는 주택시장 정부 규제에 수익형 부동산 ‘각광’

상업·업무용 부동산 거래량 증가세…“상가 투자 전략 숙지해야”

문용균기자(ykmoon@skyedaily.com)

기사입력 2018-09-12 19:14:17

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정부의 주택시장 규제가 연달아 나오고 있는 가운데 시중의 풍부한 유동자금이 상가 등 수익형부동산 시장을 향한다는 분석이 나오고 있다.
 
한국감정원이 분석한 올해 상반기 상업·업무용 부동산 거래량은 12만2065건으로 지난해 같은 기간 10만4191건보다 17.2% 증가한 것으로 알려졌다. 이는 조사가 시작된 2006년 이후 거래건수로는 최고 수준이다.
 
상가정보연구소 관계자에 따르면 상가 등 수익형 부동산은 주택에 비해 관리에 드는 시간과 비용이 적다고 한다. 실제로 풀옵션 등이 대세를 차지하는 원룸들에 비해 상가는 임차인이 인테리어 등을 직접 비용을 들여 만드는 경우가 대다수라 비용을 절감할 수 있다.
 
또한 상가는 연차대비 깔끔하게 유지되는 경우가 많아 감가상각 측면에서도 주택보다 유리하다. 세금 절감 효과도 있다. 증여세나 상속세를 생각하면 과세표준이 높은 아파트보다 감정가로 가격이 매겨져 실 거래가의 60~70%선인 상가가 유리하다.
 
물론 임차수요가 풍부한 곳을 선택해야 한다는 부담도 있어 전략적인 접근이 필요한 것으로 나타났다. 상가정보연구소 이상혁 선임연구원은 “상가의 경우는 주택에 비해 투자 전 분석해야 할 요소가 많기 때문에 보다 세심한 투자전략이 필요하다”고 언급했다.
 
그가 말한 세심한 투자전략으로 꼽히는 것은 먼저 상권과 입지분석으로 알려졌다. 안정적 임대수익이 나오는 상가를 찾기 위한 시작이라는 것이다. 입지분석을 진행하면서 투자자들은 투자 하려는 상권의 소비력 파악은 물론 해당 상권이 도입·성장·성숙·쇠퇴기 중 어느 상황에 처해 있는지 객관적인 판단을 내릴 수 있게 된다. 나아가 상권 별 피크타임, 유동인구 수와 특성 파악, 배후수요의 소비력, 상가 독점력과 공급량, 배치 현황 등도 따져봐야 한다.
 
또한 높은 수익률을 올리기 위해 매입가를 신경 써야 한다. 일반적으로 서울보다 지방, 대로변보다 이면도로 상가의 수익률이 높게 나오는 건 그만큼 매입가격이 저렴하기 때문이다. 따라서 투자자들은 매입가를 낮추기 위해 관심 지역의 경매나 급매물 정보에 귀를 기울일 필요가 있다는 분석이다. 임대료가 저평가된 물건을 매입한 후 임대료를 조정하는 것도 방법이다. 리모델링을 통해 건물 가치를 올려 수익률 상승을 도모하는 것도 좋은 방법으로 평가된다.
 
상가정보연구소 이상혁 선임연구원은 “금리 인상 가능성을 연두에 두고 대출비중을 자기자본 대비 30~40% 이내로 가져가는 투자방식이 바람직하다”며 “임차인 유치가 어려운 신도시 상가에 단기투자 목적으로 들어간 경우 공실이 발생하면 상가 푸어로 전락할 가능성이 크다”고 말했다.
 
이어 “투자하는 상가에 어떤 임차인과 업종이 들어오는가에 따라 성패가 나뉜다고 해도 과언이 아니다”며 “어떤 업종 유치가 가능한지 지불 가능한 임대료 수준은 어느 정도인지 파악해야 한다”고 조언했다.
 
[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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