정부의 RTI 규제에 따라 변화된 선호 빌딩

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이우람의 새벽반 부동산

시세보다 다소 높더라도 임대수입 확실한 빌딩 인기

이우람 필진페이지 + 입력 2018-09-17 12:10:22

지난 4월 정부는 수익형 부동산 규제의 일환으로 임대업이자상환비율(RTI)를 도입했다. 이는 1억 원이 넘는 액수의 대출을 받으려는 임대사업자는 RTI가 150% 이상을 충족해야 한다는 것을 의미한다. 예를 들어 상가임대사업자의 연간 이자비용이 1000만원 이라면 임대 소득이 최소 1500만 원이 넘어야 신규 대출이 가능하다 뜻이다.

수익형 부동산 중 특히 빌딩 시장에 직접적인 영향을 주는 규제였고 실제로 필자에게 많은 문의가 들어왔으며, 관망세로 돌리는 투자자들 또한 상당수 있었다

실 예로 서울 내 50억 이하 빌딩 거래건수는 2017년 5월 300여 건 에서 2018년 100여 건 으로 3분의 1수준에 그쳤다. 5월 당시 RTI 적용과 더불어 금리인상, 경기불황 등이 겹쳐 이런 결과를 낳았다.

허나, 이후의 흐름은 다시 예년의 모습으로 회복하는 모습이다. 주택시장에서 부는 ‘똘똘한 한 채’ 와 같이 수익형 부동산 시장도 시세보다 다소 높더라도 임대수익이 확실하고, 프랜차이즈가 입점한 건물이나 카페, 베이커리 등 우량 임차 선호가 뚜렷해졌기 때문이다.

RTI 적용 전 저평가된 지역이나 낡은 건물을 매입해 리모델링이나 신축 등 가치 재창출의 투자도 성행했으나 현재의 트렌드는 위와 같이 안정적인 수익을 내는 완성형 건물로 투자 방향이 바뀐 점도 눈여겨 볼 만 하다.

특히, 9월 13일 부동산대책 발표 이후 주택 담보대출이 있는 경우 투기과열지구 및 투기지역 과 조정 대상 지역의 주택을 매입할 시 대출이 전면 금지되는 점도 주목해야 한다. 수익형 부동산시장과 직 간접적인 영향을 주는 규제이다. 예를 들어 주택 비중이 과반수를 넘는 상가주택을 매입할 경우 대출 자체가 어려울 수 있다. 상가주택도 엄연히 주택이기 때문이다.

정리를 해보면 수익형 부동산은 RTI규제 외에는 특별한 규제가 없는 상황이고, 주택시장은 8.2 대책을 시작으로 이번 9.13부동산 대책까지 꾸준히 규제를 수정 보완해서 강화하고 있다.

RTI규제가 처음 발표가 되었을 때 1~2억원대 오피스텔에 높은 비율의 대출을 이용해 투자하려던 이들은 영향을 받았으나 꼬마빌딩 시장은 대출한도가 줄어든 건 맞지만 매입 자체를 좌지우지 할 수준이 아니었다.

현재는 앞서 말했듯이 예년의 거래량을 회복했고 완성형 건물의 인기가 높아진 점이 4월 이후의 주목할 만한 흐름이다. 이런 흐름을 읽고 빌딩 투자에 관심 있는 투자자라면 내가 필요한 실 대출 규모와 이에 발생하는 이자를 구체적으로 계산하여 투자를 해야 할 것이고 실제로 수령하는 임대료 파악도 중요할 것이다.

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