창업 기획하는 사람들이 관심을 가질 만한 정보 나왔다

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우량 임차인 구하려는 임대인 많아…바뀐 임대차계약 확인 必

문용균 기자 기자페이지 + 입력 2018-11-26 17:00:00

불항으로 접어들면서 폐업을 하는 상가가 늘고 있는 가운데 창업을 기획하고 있는 사람들이 관심을 가질 만한 정보가 나왔다.

지난 8월 7일 서울시는 올 상반기 시의 상가임대차분쟁조정위에 접수된 임대차 분쟁 건수를 공개했다. 전체 건수는 72건으로 이는 지난해 같은 시기에 비해 118%가 증가한 수치이다. 이중 가장 많은 분쟁이 권리금(36.8%)으로 인한 임대인과 임차인의 갈등이었다, 그 다음이 임대료 조정(15.0%) 문제와 계약해지(13.5%) 등이 뒤를 이었다.

실제 지난 6월에는 상가임대료 인상으로 촉발된 임대차 분쟁 끝에 세입자가 건물주에게 망치를 휘두르는 ‘궁중족발’ 사태가 발생하기도 했다. 이 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서 젠트리피케이션을 막기 위한 제도 개선 요구가 빗발쳤다. 이에 상가임차인의 계약갱신 요구권 행사기간 연장 등을 내용으로 하는 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정이 이루어지기도 했다.

이 개정안이 지난 9월 20일 국회 본회의를 통과했다. 개정된 법률안의 주요 내용을 살펴보면 상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장해 임차인에게 안정적인 영업권을 보장하는데 중점을 맞추었다. 이외에도 상가임차인의 권리금 보호기간을 계약 종료 3개월 전부터 종료 시에서 계약 종료 6개월 전부터 종료 시로 연장해 권리금 회수기간을 늘렸다.

하지만 여전히 임대차 문제에는 임차인과 임대인 사이의 시설 원상복구 문제와 명도·전대· 수선·관리비 문제 등 다양한 분쟁들이 발생하고 있어 임차인의 경우 상가를 선택할 때 주의해야 한다.

이에 부동산 정보서비스 직방은 26일 창업을 꿈꾸는 이들을 위해 상가 선택 시 주의할 점을 자세히 정리했다. 직방은 상가를 계약할 때 우선 건축물대장을 통해 위반건축물 등록은 없었는지, 상가건물의 용도 시설에 업종이 적합한지 확인해야 한다고 한다. 또한 건축물대장의 면적과 실 면적을 비교해 볼 것을 강조했다. 이는 신축된 상가인 경우, 완공 후 시행자나 분양대행사가 MD를 통해 상가 구획을 쪼개는 등, 내부를 재구성하면서 임차계약서상 실면적과 차이가 발생하는 경우가 있기 때문이다.

이어 직방은 임대차계약이 종료될 때를 대비해 원상복구의 범위를 미리 검토하고 임대인과 협의하는 것도 중요하다고 밝혔다. 임대차 계약 후엔 최대한 신속히 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받아 놓는 것이 현명하다. 또한 권리금 계약을 체결할 때는 임대인의 의사를 확인한 후, 권리금을 지급하고 본 계약의 체결 여부에 따라 지급한 권리금 반환 등의 내용을 포함해 약정해야 한다.

이와 관련해 상가정보연구소 이상혁 선임연구원은 “법이 강화되면서 세입자의 권리가 조금씩 보호되고 있다”며 “경기 불황의 여파로 이전까지 잘 된다고 생각돼, 권리금이 높았던 지역인 신사동과 압구정동, 청담동 등도 권리금 붕괴 조짐이 보이는 상황이다”고 말했다.

이 연구원은 “때문에 지금 상황에서 장사가 잘되는 것처럼 보이더라도 권리금이 너무 높다면 신중해야 한다”며 “철저한 상권분석을 통해 장사가 될 만한 아이템으로 승부해야 한다”고 조언했다. 또한 “이런 접근방식을 통해 무권리 상가를 개발해 영업 보상금을 챙기는 등의 효과도 누릴 수 있다”고 설명했다.

상가정보연구소에 따르면 현재 상가시장은 임대인들이 우량 임차인을 찾는 상황이다. 임대인들은 오랜 기간 장사를 할 수 있고 월세를 잘 내는 임차인을 더 선호하는 법이다. 역으로 생각하면 임차인에게는 아이템과 자신감만 있다면 접근하기 좋은 시기라는 것이다.

[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

문용균 기자 ykmoon@skyedaily.com 기자페이지 +