이우람의 새벽반부동산
금리 인상에 따른 투자자의 자세는 무엇일까
부동산 경기 시장 경기보다 2~3년 주기 늦어…건물주, 빌딩 가치 높여야
스카이데일리(tybae@skyedaily.com)
필자약력 | 기사입력 2018-12-03 14:16:41
필자가 이 칼럼을 작성하는 11월30일 한국은행이 금융통화위원회에서 기준금리를 1.75%로 0.25% 포인트 인상했다. 금리 인상은 지난해 11월 이 후 1년 만인데 이는 한국은행이 금융 안정을 이유로 일찌감치 인상 시그널을 보내왔기 때문에 어느 정도 예견된 일이다.
금리 인상의 배경은 점차 가중되는 가계부채로 인한 금융 불균형과 한,미 간의 금리차도 인상 배경 중 하나다. 현재 미국 연방준비제도(Fed)의 기준금리는 연 2.00%~2.25%다. 다음 달 연준은 금리를 또 올릴 것이 유력하기 때문에 우리나라도 격차를 유지하기 위해서는 금리 인상이 불가피 했다는 이야기다.
결론적으로 금리 인상 자체는 크게 놀랄 일이 아니지만 시장에 미치는 영향에 대해서는 대비를 해야 할 것이다. 우선 기준금리가 인상되면 시중의 돈을 흡수하기 때문에 통화량이 줄어 과열된 경기를 가라앉게 하는 효과가 있다.
반대로 기준금리가 인하되면 시중에 돈이 풀려 통화량이 늘어나 경기가 살아난다. 그러나 이는 어디까지나 이론적인 효과이기 때문에 실제 경기에서는 전혀 다른 양상이 나타날 수도 있다.
그렇다면 금리 인상이 부동산시장 특히 빌딩시장에 미칠 영향은 무엇일까? 빌딩은 임대수익이 시장금리보다 우위에 있어야 하는 수익형 부동산이기 때문에 연 수익률이 당연히 시장금리보다 높아야 부동산으로써 가치가 있다. 대출 이자를 내고 남는 수익이 얼마 안되거나 더 나아가 마이너스가 되는 역(逆) 레버리지가 일어날 수 있음을 유의해야 한다.
보통의 경우 실질 대출금리가 올라 변동금리로 담보대출을 받아 빌딩을 매입한 사람이라면 월 납입 이자가 상승한다. 대출 비중이 높다면 부담이 될 것이고 반대편에서 바라보는 투자자라면 막연히 급매 물건을 바라는 상황이 생긴다.
아직 금리 인상을 피부로 체감하지 않았기 때문에 이런 금리 인상이 건물 금액에 영향을 주지않아 건물주와 투자자 사이의 팽팽한 균형을 이루게 된다. 또한 연 수익율 4% 이상의 고수익에 속하는 빌딩들의 수요는 여전할 것이고 금리 인상으로 더 심화될 것이라 생각된다.
앞서 필자가 작성했던 칼럼에서 말씀드렸듯이 부동산 경기는 시장 경기보다 2~3년 주기가 늦다. 그래서 당장은 금리 인상의 영향이 크지 않을 전망이다. 현재 건물을 소유하고 있는 소유자라면 빌딩의 가치를 높여 수익률을 높일 필요가 있겠고, 빌딩 투자에 관심 높은 잠재적 투자자라면 금리 인상의 효과는 즉각적으로 나타나지 않을 전망으로 본인의 우선순위 가치에 흔들림 없이 투자에 임해야 할 것이다.
기존의 금리가 워낙 저금리였고 이번 인상이 단발성에 그친다면 영향은 더욱 미미 할 것이다. 앞으로의 움직임을 더 주시할 필요가 있다.
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