건물 허물고 나대지 양도, ‘양도소득세 조심’

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…나대지 양도세

비과세 규정 확인해야…가족에게 명의 넘기는 것도 방법

이재명 필진페이지 + 입력 2018-12-17 11:37:23

경기도에 살고 있는 A씨는 집을 허물고 새로 짓기로 마음먹었다. 지금 살고 있는 주택이 너무 오래돼서 곳곳에 비가 새며 지하창고는 곰팡이 썩은 냄새가 코를 찌르고 있기 때문이다. A씨는 현금의 여유가 있던 덕분에 기존 주택을 허물고 새로 살 집을 짓는 동안 잠시 옆 동네에 전세를 살기로 했다.

그러던 중 해당 주택 근처에 살고 있던 B씨가 A씨에게 집을 지을 땅을 본인에게 팔라고 제안하게 된다. B씨가 본인 사업체의 직원들 숙소가 필요했기 때문이다. 땅 가격을 시가보다 조금 더 높게 쳐줬기 때문에 A씨는 고민 끝에 그 땅을 B씨에게 팔게 된다. A씨는 땅을 판 후 벌어들인 돈으로 그 옆에 주택을 새로 짓고 그곳에서 생활하게 된다.

그런데 A씨는 세무서로부터 청천벽력과 같은 안내문을 받았다. A씨가 판 땅은 주택 부속토지가 아닌 ‘나대지’이기 때문에 양도소득세를 수 억원 납부 하라는 내용의 안내문이었다. 나대지란 지상에 건축물 등이 없는 대지로써 건축물 등 지상물이 없는 택지로 도시계획법 등 공법상의 제약이나 행정규제도 받고 사법상의 제약도 받는 토지를 뜻한다.

A씨는 세법에서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용받아 당연히 비과세를 받는 줄 알고 있었다. 하지만 세법에서 규정하는 1세대 1주택 비과세 규정은 양도일 당시 주택으로 존재하는 경우만 이 규정을 적용 받을 수 있다. 따라서 양도일 직전과 직후에 주택으로 존재했다고 하더라도 양도당일이 아니라면 규정의 혜택을 받을 수 없다. 다른 용도로 사용하기 위해 주택을 멸실하였다가 나대지로 양도해야 할 상황이 됐다면 주택을 신축한 다음 양도하는 것을 고려해야 한다.

주택으로 신축하는 비용을 최소화해 양도세를 절세할 수 있다면 나대지로 양도하는 것보다 주택을 신축한 후에 양도하는 것이 유리하다. 주택을 신축한 다음 양도하는 기한은 별도로 없으므로 신축 후 즉시 양도하더라도 비과세를 그대로 받을 수 있다.

상황을 달리해 만약 A씨가 이미 주택 한 채를 갖고 있다면 주택을 신축하고 팔아도 2주택자가 돼 양도세 중과 등의 불이익을 받을 수 있다. 그렇다면 새로 짓는 집을 본인이 아닌 모친이나 다른 무주택의 명의로 하는 것이 유리할 수 있다. 물론 이 경우 증여세의 납부여부도 따져 봐야한다.

보다 많은 자금의 여유가 있다면 새로 지은 다가구주택을 지어 그곳에서 나오는 월세를 어머니에게 드리기로 하면서 전보다 많은 돈을 용돈으로 드릴 수도 있었다. 양도세와 종합부동산세 부담을 줄이면서 어머니에게 더 많은 용돈을 드릴 수 있게 됐으니 일석이조의 효과를 거둘 수 있지 않았을까.

현실적으로 나대지로 양도하기 위해 주택을 일부러 허무는 경우는 흔치않다. 보통 경우는 주택의 건물을 허물고 새로 지으려고 했는데 계획이 변경되면서 나대지를 양도하는 경우가 발생한다.

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