매매계약서 분실 시 환산가액을 적용해도 될까

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…매매계약서 분실했을 때 대처는

무턱대고 적용하면 불이익 받을 수 있어…사전 점검 필요

이재명 필진페이지 + 입력 2019-01-28 02:45:14

현재 세법에서는 양도가액과 취득가액 등을 모두 실거래가에 따라 신고하도록 규정하고 있다.

2006년 12월 31일 이전까지는 양도소득세를 기준시가에 따라 신고했지만 2007년 이후로는 실제 거래가액에 의해 신고하도록 법이 개정됐다.

2006년 이전에는 공시지가를 기준으로 신고가 가능했기 때문에 취득당시 매매계약서 보관이 소홀하기도 했다. 반면 2007년 이후는 실거래거가로만 신고를 했기 때문에 보관이 잘 되고 있는 편이다. 일반적으로 양도당시 계약서는 확인이 쉽지만 취득당시 계약서는 분실하는 경우도 많다.

양도가액이야 최근의 일이므로 실제거래가액을 반영할 수 있지만 취득가액은 계약서를 분실하여 실제취득가액을 알 수 없는 경우가 있다. 이때는 환산취득가를 사용한다.

환산취득가란 양도당시 기준시가와 취득당시의 기준시가의 비율대로 취득가액 시가를 추정하는 방법을 말한다. 예를 들어 현재 공시지가가 10억인 주택이 취득당시의 공시지가가 4억이었다면 취득당시 시가는 5억(10억의 50%)로 추정한다.

한편 2006년 7월 1일 이후 실시된 ‘부동산 실거래가 신고제’에 의해 등기부 상에 거래가액을 기록하게 됨에 따라 거래한 부동산들의 실제 거래가액이 국세청에 자료로 구축돼 있다.

취득당시 계약서를 분실했다고 해서 곧바로 환산취득가를 사용해서는 안 되는 이유가 여기에 있다.

2006년 12월 31일 이전에 취득한 부동산이라 하더라도 △9억원 초과 고가주택 △미등기 양도 △취득 후 1년 이내의 부동산 △양도자가 실지거래가액으로 신고하는 경우 △비사업용 토지 △1세대 2주택 이상 소유한 자의 양도주택 등은 기준시가에 의하지 않고 실제 거래가액에 의해 신고하기 때문에 국세청에 과거 실제 거래가액이 보관된 것들이 있다.

따라서 무턱대고 계약서가 없기 때문에 환산취득가를 사용해도 된다고 생각하기보다는 세무전문가와 충분히 논의해 국세청의 경정고지를 받는 일이 없도록 주의해야 한다.

세무서에서 세무조사(실지거래가액으로 신고한 건수 중 15% 내외가 조사대상)를 통해 취득당시 실지거래가액이 확인될 경우 신고한 환산취득가액을 부인하고 확인된 취득당시 거래가액으로 세금을 추징한다. 세금이 추징될 때는 신고와 납부에 대한 불성실의 책임을 물어 가산세도 추가로 나온다.

아울러 계약서를 분실했거나 계약서가 있음에도 불구하고 양도세를 줄일 목적으로 거래가액보다 높게 매매계약서를 재작성해서 신고하는 경우도 있다. 이 경우 세무조사에서 적발되면 사기나 부정한 방법에 의한 고의적인 탈세로 보아 조세범칙행위로 처리돼 범칙금이 부과되거나 검찰에 고발된다. 신고불성실가산세 40%가 중과세될 수도 있으니 주의해야한다.

이재명 필진페이지 +