상가주택도 ‘양도소득세 비과세’ 될 수 있다

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…상가주택 과세법

주택·상가 면적 비율과 용도 따라 과세·비과세 여부 달라져

이재명 필진페이지 + 입력 2019-02-17 11:37:39

주변에서 흔히 볼 수 있는 건물의 형태 중 ‘상가주택’이 있다. 상가주택은 저층은 상가로 이뤄져 있고 고층은 주택이 같이 있는 건물을 말한다. 양도소득세로 규정상 상가는 양도차익이 발생하면 무조건 양도소득세를 물어야 한다. 하지만 주택은 1세대 1주택 요건을 갖추어 양도하면 비과세 등을 적용받을 수 있다.

따라서 상가주택은 과세와 비과세 될 수 있는 부분이 동시에 있기 때문에 상가 또는 주택이 각각 한 건물로 돼있을 때와 계산 방법이 달라질 수 있다.

먼저 전체 면적 중에서 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우엔 상가를 포함한 건물전체가 주택으로 간주된다. 따라서 보유기간 2년을 넘기면 양도세를 비과세 받을 수 있다. 다만 고가주택 기준인 9억원 미만인 경우에만 한하고 있다는 점을 알아둬야 한다.

다음으로 주택면적이 상가면적 보다 작거나 같을 경우엔 상가부분은 주택으로 간주되지 않는다. 즉 2년 이상 보유하고 양도가격이 9억원 이하라 할지라도 상가부분을 제외한 주택부분에 대해서만 비과세를 받을 수 있다는 것이다.

예를 들어 1층과 2층은 상가며 3층은 주택으로 사용하는 상가 주택의 경우엔 3층만 주택으로 보고 나머지 1, 2층은 상가로 봐서 일반건물의 양도소득세를 계산해 납부해야 한다. 그런데 만약 1세대 1주택의 규정을 적용받으려면 상가의 반 이상을 주택으로 사용하다가 매매를 하면 된다. 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로 1세대 1주택자의 경우 겸용 주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을 신축하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다. 이때 주의할 점은 같아도 건물과 주택을 각각으로 보기 때문에 주택부분이 더 커야 한다.

위의 건물이 1, 2, 3층이 모두 면적이 같다면 3층만 주택으로 사용하는 것은 주택부분이 상가면적보다 저 작기 때문에 상가면적부분은 양도소득세과 과세된다. 반면 주택부분으로 많이 사용하기 위해서 2, 3층을 주택으로 사용한다면 거주요건이 만족하고 9억원 미만의 양도가액이라면 상가주택 전체에 대해서 주택으로 보기 때문에 양도소득세 비과세 된다. 여기서 주의할 점은 지하나 옥상부분까지 어떤 용도로 사용하느냐에 따라 주택인지 상가인지 결정되기 때문에 상가, 주택 면적을 고려할 시 지하나 옥상 면적도 포함시켜야 한다.

주택과 주택 외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하게 돼있다. 따라서 실제로 주택으로 사용을 하거나 주거용으로 임대를 해야 한다.

공부상의 용도는 보충적으로 판단하는 수단이며 실제 사용을 어떻게 하는지가 중요하다. 지하의 부분도 실제 사용용도가 중요하다. 만약 지하까지 주택으로 사용하면 주택으로 판정되지만 지하가 비어있어 딱히 사용하지 않는 경우엔 주택의 면적과 주택 이외의 면적비율로 나눠야 한다는 점을 알아둘 필요가 있겠다.

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