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권오진의 빌딩거래

부동산을 살 때 가장 중요한 것은 답사다

현장답사 통해 유동인구·교통 등 확인…쉬운 방법은 간판 확인

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2019-03-11 00:37:20

▲ 권오진 원빌딩 이사 ⓒ스카이데일리
아파트를 살 때도 마찬가지 이고 빌딩을 살 때나 땅을 살 때도 그렇다. 아파트는 네이버나 다음 등 사이트에서 실거래가격과 지금 파는 가격 전세, 월세 가격이 다 나와있어서 그에 맞춰서 살수 있고 또한 로드 뷰나 거리 뷰가 있어서 직접 가보지 않고도 볼 수 있다.
 
최근에는 평면도뿐만  아니라 3D로도 내부를 구경할 수 있어서 직접 움직이지 않고 가능하다. 허나 부동산은 직접 가보고 듣고 느껴야 알 수 있다. 아무리 세상이 좋아지고 편리 해져도 내가 직접 체험해야 하는 게 있고 간접적으로 체험하는 게 있는 것이다.
 
직접 역 출구에서 나와서 걸어보고 주변 주민들이나 아이들이 어떻게 하고 있는지 아파트라면 정원 이라든지 놀이터는 어떤지 편의시설은 어떻게 되어 있는지 보고 듣고 느껴야 한다. 빌딩도 마찬가지다.
 
지하철역 출구 중 어느 출구에 유동인구가 더 많은지 지하철역 출구 중 에스컬레이터는 어느 출구에 있는지 유동인구는 어디까지 형성이 되어 있는지 직접 가보고 걸어봐야 알 수 있다. 버스 노선과 마을버스도 정류장이 어디에 위치해 있는지도 봐야 알 수 있고 시간대도 언제가 사람이 많은지 봐야한다. 직접 빌딩을 매입하려면 그 지역 상권에 대해 분석을 할 줄 알아야 한다.
 
전문가의 도움을 받아 진행하는 것도 좋겠지만 그것이 여의치 않으면 간단한 상권 분석방법을 알려주겠다. 그것은 간판이다. 상권의 기준은 간판이 몇 층까지 광고를 하고 있는지에 따라 상권의 크기를 평가 할 수 있다.
 
일반적으로 상권이 있는 지역은 1층에 장사를 하고 간판을 부착해 놨을 것이다. 그리고 지하나 2층에 간판이 부착되어 있을 것이다. 지하는 노래방이나 당구장, PC방, BAR, 호프집, 헬스장 등이 들어 갈만한 상권이면 2층보다 지하를 선호할 것이고 2층 미용실, 이자카야, 학원, 병원 등이 발달이 더 되어 있으면 지하보다 2층이 먼저 발달할 것이다.
 
그리고 나서 3층 이상으로 올라간다. 3층 이상까지도 간판을 있는 근생 시설이 돼 있으면 정말 좋은 상권이다. 우리가 맛집을 가거나 역 주변을 가면서 위를 보면 ‘아~ 여기 상권이 2층 상권이구나’, ‘지하상권이구나’, ‘3층 이상 상권이구나’를 알 수 있다.
 
그리고 상권이 3층 이상 상권인데 어느 순간 2층까지 간판이 들어서 있으면 ‘상권이 끊기는 구나’, ‘점점 줄어 드는구나’ 라고 생각을 하면 된다. 상권이라는 것은 물의 흐름과 비슷해서 물을 부었을 때 1층이 다 채워지면 2층이나 지하로 흘러가고 2층이 다 채워지면 3층으로 가는 것이다.
 
그래서 지방 신도시에 가면 간판이 5층 이상 까지도 돼 있어서 상권이 좋은 것을 알 수 있다. 다른 데로 상권이 생기기 힘드니 위로 올라가는 것이다. 직접 걸어서 상권을 보고 오르막, 내리막이 어디서 시작되는지 혐오시설, 선호시설은 어디에 위치해 있는지 분석을 할 수 있다.
 
답사를 가서 보고 듣고 느껴야 그 빌딩의 환경을 자세히 알 수 있다. 답사가 기본 중에 기본이고 인터넷으로 볼수 있는 것은 참고 수단으로 사용해서 좋은 빌딩 즉 나에게 맞는 빌딩을 찾는 것을 추천한다.

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