해외부동산에 투자할 때 알아보면 좋은 세금문제

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…해외부동산 세금문제

해외부동산도 취득·임대·양도 등 진행 시 관련 주의사항 숙지 요구돼

이재명 필진페이지 + 입력 2019-03-25 00:07:54

종종 국내 투자자들이 한국경제는 매력적이지 않다고 평가내리는 경우가 많다. 현재 국내에 투자할 곳이 마땅치 않다는 점과 한국경제의 성장성에 회의를 갖는 사람들이 많아진 탓이다. 이에 몇 년 전부터 해외부동산이 새로운 투자처로 각광 받고 있다. 하지만 해외부동산 역시 취득, 임대, 양도 등의 사례가 발생하면 세금문제를 피할 수 없다. 원활한 투자를 위해 해외부동산 관련 주의사항을 살펴보자.

해외부동산 취득단계

일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금이 없다. 다만 국내와 마찬가지로 당해 부동산 취득 시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 납부해야 한다.

증여세 과세대상은 다음과 같다. 10년 내에 △부모 등 친족으로부터 배우자 6억원, 직계존비속 3000만원(미성년자는 1500만원) 기타친족 500만원 등 일정금액 이상을 증여받은 경우 동 일정금액을 초과하는 금액 △친족 이외의 자로부터 증여받은 경우 증여받은 금액 전액 등을 과세대상으로 한다. 과세최저한은 50만원이다.

해외부동산 보유단계

해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주함으로써 소득이 발생하지 않는 경우 우리나라 국세청(세무서)에 신고하여야 할 세금 항목은 없다. 다만 해외부동산을 취득․보유하고 있는 자는 종합소득세 확정 신고시 해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서를 첨부하여 제출해야 한다.

국내 거주자가 해외부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득하고 동 부동산을 타인에게 임대하였을 경우는 다음과 같다. 여기서 거주자란 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말한다. 해당 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대해 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련소득세를 신고·납부하는 것과는 별도로 우리나라 국세청(세무서)에 임대소득을 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산해 신고해야 한다.

임대소득 관련 외국에 납부한 세액은 국내 임대소득 신고시 세액공제를 해주기 때문에 이중과세 문제는 발생하지 않는다.

처분단계

해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자다. 여기서 국내 거주자는 국내에 해외부동산양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자가 해당된다.

가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주했더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있다. 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할 세무서에 예정신고를 해야 한다.

만약에 양도차손이 발생한 경우라면 국내 양도자산과 합산하지 아니하므로 통산할 수 없다. 해외부동산 끼리만 합산하게 되므로 국내 부동산의 양도차익 차손까지 고려하여 매도시점을 잡으면 안 된다.

이밖에도 해외 부동산은 국내 부동산과 달리 1가구1주택 비과세, 장기보유특별공제, 과세특례규정, 기준시가규정 등이 적용되지 않는다. 다만 적용세율 부분에서 누진세율이 적용된다는 점을 알아두자.

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