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돈이 없는 서민이 부자가 되려면 시간이 필요합니다. 그래서 오래 투자해야 하죠. 그렇다면 무조건 오래 투자하면 많이 오르는가? 아닙니다. 좋은 것을 오래 보유해야 많이 오릅니다. 그래야 부자가 되죠. 일단 부동산이 있습니다. 예전에는 땅부자들이 많았습니다. 왜냐하면 우리나라가 급격한 산업화를 겪었기 때문입니다. 그래서 농사를 짓다가 부자가 된 사람이 많습니다. 그런 사람들을 졸부라 부릅니다. 그 사람들은 어떻게 졸부가 되었을까요?
우리나라가 농업국가에서 산업국가로 가는 과정에서 부자가 되었습니다. 농업국가로 조선이 500년동안 그렇게 버텼지만 서민들은 가난했습니다. 농업은 생산성 향상이 일어나지 않았기 때문이죠. 그렇지만 산업화가 되면 생산성 향상이 일어납니다. 예를 들면 쌀 한가마니가 나오는 땅이 있다고 칩시다. 그런데 열심히 종자개량을 해서 두 가마니 정도는 나오지만 천 가마니 만 가마니는 안 나옵니다.
그렇지만 산업화를 하면 잘 살게 됩니다. 왜냐하면 기술은 축적되고 응용되기 때문이죠. 반도체 기술력은 매년 2배씩 복리로 증가하고 모터의 기술은 선풍기, 전기차, 세탁기 등으로 응용이 가능합니다. 그래서 산업화에 성공한 나라는 부자가 되었고, 산업화에 실패한 나라들은 가난을 면치 못했습니다.
그런데 산업화를 하려면 도시화가 기본입니다. 도시에 공장을 짓고 대규모로 사람들을 불러 모아 공장에 집어넣고 대량생산방식으로 세계에 물건을 수출하면 나라의 부가 올라갑니다. 도시화를 하는 이유는 농사를 짓던 사람들이 지속적으로 도시에 있는 공장으로 오면서 저렴한 인건비가 지속적으로 받쳐 주니 저렴한 원가로 공산품을 만들어 수출할 수 있죠.
그래서 도시화가 끝나면 반드시 논쟁이 벌어집니다. 더 이상 저렴한 인력이 도시로 오지 못할 때 높아지는 인건비를 감당하지 못해 중진국 함정에 빠지는 것이죠. 즉 싼 노동력으로 공장에서 물건을 만들어 내서는 더 이상 싼 노동력이 떨어졌을 때 국제적인 가격경쟁력이 떨어져 선진국으로 가지 못하고 중진국에 머무는 겁니다.
그래서 농사를 짓다 졸부가 되는 과정은 도시화 되는 와중에 산업단지로의 토지수용과 공장으로 출퇴근할 신도시로의 토지수용으로 인해 농사를 짓던 사람이 졸부가 됩니다. 즉 좋은 것을 오래 보유하니 부자가 된 겁니다. 그런데 부동산 중 토지는 앞으로 전망이 밝지 않습니다. 왜냐하면 우리나라에 저렴한 인건비로 수출할 수 있는 여건이 안 되어서 공장이 해외로 이전했고, 공장이 해외로 이전하자 공장 근처에 지어지던 신도시가 더 이상 지어질 이유가 없어졌기 때문이죠.
게다가 앞으로 인구는 줄어듭니다. 다만 정부정책에 따라 지정되는 공단이나 신도시는 예외입니다. 그러나 한창 우리나라가 신도시와 공단을 짓던 60년대부터 90년대 중반까지의 시기는 아니니 토지로서 땅 값이 크게 오르는 것은 힘들어졌다고 봐야 합니다.
부동산 중에는 주택과 상가가 있습니다. 주택이나 상가는 서민이 부자되기에 적당한 상품이 아닙니다. 왜냐하면 가장 좋은 것을 살 수 없기 때문이죠. 일단 산업화로 인한 주택의 상승은 어려워졌습니다. 그러니 전제 중 좋은 것을 사야 하는데 우리는 주택을 좋은 것을 살 수 없습니다.
좋은 것이란 어떤 것인가? 비싼 겁니다. 비싸다고 무조건 좋은 것인가? 그렇습니다. 비쌀수록 주택은 좋은 겁니다. 그래야 오르는데 서민은 비싼 것을 처음부터 사지 못하죠. 좋은 주택, 상가는 어떤 걸까요? 세계 제1의 주택, 상가는 런던의 메이페어, 켄싱턴, 뉴욕의 맨해튼, 시드니 등등 세계 유수도시의 고급 주택입니다. 그런데 못 삽니다. 너무 비싸니까요.
켄싱턴의 2베드(침실 두 개) 아파트 최고가는 놀랍게도 150억 원입니다. 3베드는 며칠 전까지만 해도 300억원이었습니다. 한국은 어떨까요? 먼저 표준단독주택 공시가격이 발표될 때마다 1위를 차지했던 이명희 신세계 회장의 한남동 주택(대지면적 1758.9㎡)은 공시예정가격이 작년 169억원에서 올해는 270억원으로 무려 101억원(59.7%)이나 올랐습니다. 박찬구 금호석유화학 회장의 한남동 주택은 95억1000만원에서 141억원으로 48.2% 올랐고, 최태원 SK 회장이 2016년 사들인 한남동 집도 88억원에서 올해 132억원으로 50.0% 상승했습니다.
최소 100억 원이 넘으니 이곳도 구매하긴 힘듭니다. 다음으로 어디를 사야 하는가? 강남의 압구정 현대와 같은 재건축 아파트입니다. 이곳도 사기 쉽지 않습니다. 20억원이 넘기 때문이죠. 결국 서울 외곽이나 수도권 또는 지방으로 갈 수밖에 없습니다.
그렇다면 처음의 전제조건인 좋은 것을 오래 보유해서 많이 오른다에 대한 조건을 만족시키지 못합니다. 왜냐하면 좋은 것이 아니기 때문이죠. 왜 좋은 것이 아닐까요? 부동산은 비싼 것이 좋은 것이고 비싼 것이 많이 오르기 때문입니다. 그럼 서민이 부동산 즉 주택을 고르는데 있어서 어떤 전략을 주로 짤까요? 많이 안 오르고 별로 좋지 않으니 많이 사서 조금 오르는 것을 단타 친다는 식의 전략을 씁니다. 그러나 이런 전략은 좋지 않습니다.
좋은 것을 오래 보유해야 많이 오르는데 좋은 것이 아니니 많이 오르지 않기 때문입니다. 그리고 저도 예전에 지방에 많은 주택을 관리해 봤지만 지옥이 따로 없습니다. 세입자들로부터 전화가 매일 오다시피 합니다. 특히 장마철에는 물이 샌다고 오래된 집은 고장 났다고 수리해 달라고 지속적으로 세입자로부터 전화가 옵니다. 그래서 저녁에는 전화를 꺼 놔야 했습니다.
집을 가지고 있으면 자신이 제일 잘 압니다. 세입자 전화가 자주 오면 잘못 산 겁니다. 세입자 전화가 왔을 때 가슴이 떨리면 잘못 산 거죠. 혹시 방 뺀다고 수리해달라고 할까 봐 말입니다. 그러나 집이건 상가건 서민이 돈에 맞춰 부동산을 살 수밖에 없기 때문에 좋은 것을 못 사니 많이 오를 리 없고 앞으로도 부자가 될 가능성은 더 떨어집니다.
게다가 앞으로 재건축이라던가 상가의 경우 상권의 이동으로 공실위험 서울에 공급이 많이 늘면서 역전세난이 나는 위험 등 좋은 것을 못 사서 겪는 어려움은 빼더라도 일단 첫번째 조건인 좋은 것이 아니니 부자가 될 확률은 떨어집니다.
그렇다면 부자가 되는 방법은 무엇일까요? 바로 주식입니다. 주식에서 좋은 것은 무엇인가?
가장 시가총액이 높은 것을 뜻합니다. 종목별 1위가 아닌 시가총액 1위입니다. 우리나라 1위가 아닌 세계 1위입니다. 좋은 것이니 일단 전제조건은 맞습니다. 부자는 주식부자지 부동산 부자가 아닙니다. 트럼프를 부동산 부자로 아는데 그는 사업을 한 것이지 오래된 집을 경매로 사고 팔아서 부자가 된 것은 아닙니다. 그리고 세계의 모든 부자들은 주식부자 아닌가요?
우리나라에서는 주식하면 망한다고 생각하는데 미국은 주식에 70% 정도가 투자를 하고 있습니다. 왜 그럴까요? 미국은 세계 1위 주식이 너무 많기 때문입니다. 커피에 스타벅스, 스포츠 메이커에 나이키, 외식에 맥도널드, IT에 애플, 아마존, 마이크로소프트, 구글 등등 즉 사놓으면 오른다는 것을 어렸을 때부터 주변사람들로부터 듣고 경험한 사람들이 대부분 주식투자에 나서기 때문입니다.
그렇다면 세계 1위에 투자했을 때 많이 오를까요? 세계 1등 주식에 30년간 투자했을 때 217배가 올랐습니다. 많이 오른 것 아닌가요? 1000만 원을 투자하고 30년이 지나면 200배가 올랐을 때 20억 원이 됩니다.
그렇다면 200배가 앞으로도 오르는 것이 가능할까요? 미국의 GDP가 1960년도에 500빌리언에서 시작해서 약 1만8000빌리언으로 끝났습니다. 즉 38배가 올랐죠. 국가의 경제가 그만큼 커졌다는 겁니다. 앞으로도 가능할까요? 미국은 매년 2~3%의 성장을 꾸준히 하는 나라입니다. 그렇다면 중국은 한 때 10%를 30년간 했는데 그렇다면 중국이 더 좋은 나라가 아닌가? 아닙니다. 그것을 앞으로도 꾸준히 할 수 있는지 여부가 중요합니다.
한때는 한국과 일본, 대만 등도 10%가 넘는 엄청난 성장률을 기록했지만 결국 잃어버린 20년을 겪으며 마이너스 성장으로 가거나 중진국 함정에 빠져 헤어나오지 못하는 결과를 맞이했습니다. 결론은 앞으로도 꾸준히 할 수 있는가에 달려 있는데 안타깝게도 미국처럼 장기적으로 꾸준히 2~3% 성장할 나라는 없다는 겁니다. 그런데 미국보다 더 많이 오르는 것이 바로 세계 1등 주식입니다. 그래서 200배가 오르는 것이 가능한거죠.
그렇다면 좋은 것은 알겠는데 오래 투자하는 것이 가능한가? 입니다. 오래 투자한다는 것은 오래 갖고 있는다는 뜻이죠. 그러나 안 팔고 오래 갖고 있는다는 뜻은 아닙니다. 예를 들어 아마존, 삼성전자는 과거에 많이 올랐습니다. 중국의 텐센트는 무려 2000년대부터 지금까지 4000배가 넘게 올랐습니다. 그러나 일단 그렇데 많이 오르는 주식인지 알 수 없습니다. 중간에 급격히 하락 했을 때 팔아야 할지 말아야 할지에 대해 모른다는 거죠.
그러나 세계 1등 주식은 팔 때가 정확히 존재합니다. 언제일까요? 바로 1등이 2등이 될 때입니다. 즉 1등이 2등이 되면 1등으로 올라온 주식을 사면 됩니다. 그러니 1등 주식은 팔 때를 정확히 알기 때문에 장기투자가 가능합니다. 왜 그럴까요? 삼성전자가 예를 들어 5만 원하다가 어닝 쇼크가 일어나서 4만 원대까지 떨어집니다. 그렇다면 사람들은 고민합니다. 팔아야 하나? 말아야 하나? 그러다가 더 떨어져서 3만5천원이 됩니다. 더 고민을 하겠죠. 팔아야 하나? 말아야 하나? 만약 팔았다고 칩시다. 그렇다면 다시 오릅니다. 어 잘못 팔았네. 그리고 다시 사면 떨어지기 시작합니다. 어? 다시 산다. 그런데 또 떨어진다.
즉 이런 행동을 할 필요가 없다는 거죠. 왜냐하면 1, 2등이 바뀌기 진에는 그냥 1등을 붙들고 있으면 됩니다. 정확히 팔아야 하는 시점을 1, 2등의 시가총액이 바뀔 때 알려줍니다. 그러니 오래 가지고 갈 수 있습니다. 어닝 쇼크가 나서 많이 떨어졌다 하더라도 1, 2등이 바뀌지 않았다면 팔지 않아도 됩니다. 얼마나 간단합니까.
그렇다면 전제를 살펴보죠. 좋은 것을 오래 가지고 있으면 많이 오른다. 세계1등 주식이다. 그렇다면 왜 많이 올랐을까? 세계 1등도 수익률이 꽤 높기 때문입니다. 마치 미국처럼 말이죠.
1990년부터 2018년까지 세계1등은 매년 평균 21%의 성장을 하고 있었습니다. 1년에 2배 오르는 주식도 있고 3배 오르는 주식도 있습니다. 그러나 그것은 일본, 한국, 중국처럼 한 때 확 올랐지만 그 다음 마이너스 성장이 될 수도 있습니다. 그러나 미국은 매년 꾸준히 2~3%의 경제성장을 하고 있습니다. 그러니 한 때 폭등하는 것이 아닌 매년 꾸준히 성장하는 것은 세계 1등을 못 따라갑니다.
그리고 세계 1등이 힘이 떨어지면 바로 세계 2등에게 바통을 넘겨주며 전력질주를 하고 있는 겁니다. 즉 세계 1등이라 하더라도 조금만 방심하면 2등 아니 상장폐지도 됩니다. 그러니 투자자는 감정이입을 하지 말고 그냥 꾸준히 갈아타면 됩니다. 결국 꾸준하게 많이 오르는 주식을 장기투자 했을 때 부자가 되는 겁니다. 전제를 다시 보죠. 좋은 것을 사서 오래 투자하면 많이 올라서 부자 된다.
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