개인 임대사업자 법인전환…장단점 알아보기

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…개인 임대사업자의 임대전환

법인전환, 종합소득세 절감에 유리…상속·증여 등에선 불리해져

이재명 필진페이지 + 입력 2019-05-06 23:52:42

개인 임대사업자가 느끼는 세금부담은 상당한 것으로 알려져 있다. 개인 임대사업자의 임대소득에 대해선 6.6%~46.2%(지방소득세 포함)의 누진세율이 적용되기 때문이다. 연간 소득세 과세표준이 1억~2억원이라고 치면 적용세율이 40%라 꽤나 큰 부담감을 느껴야 하는 셈이다.

뿐만 아니라 재산세 등 보유세 부담 및 준조세적인 부담금을 합하면 추가적인 부담은 더욱 늘어난다. 개인 임대사업자자가 세금에 대한 부담감을 외면할 수 없는 배경이다.

이에 개인 임대사업자가 세금 부담을 줄이는 방법으로 법인전환을 떠올릴 수 있다. 법인으로 운용하는 경우엔 동일한 소득 구간으로 가정해 과세표준이 1억~2억이라고 가정하면 법인세율이 11%(지방소득세 포함)로 크게 줄어 임대사업자가 느끼는 세금 부담이 대폭 줄어든다고 할 수 있다.

더구나 개인사업자의 경우 사업주의 인건비는 사업소득에 포함되지만 법인 전환 후엔 대표자의 급여도 별도 법인 비용으로 인정된다. 따라서 사업주 개인의 임대사업에 공헌한 정도를 감안해 적정한 급여를 책정한다면 법인의 과세 소득은 더 절감될 수 있다. 이 경우도 물론 대표자 개인 급여에 대한 근로소득세 추가 부담을 고려해 전체적인 세금 부담 절감액을 검토한 후 급여 등의 수준을 정한다면 더욱 합리적일 것이다.

그런데 법인전환에 따른 배당을 고려할 경우 결국엔 개인사업자와 세부담 차이가 거의 같아지게 된다는 지적이 뒤따를 수 있다. 왜냐하면 법인전환으로 인해 임대소득의 세율비율만큼 절세효과가 나타나지만 법인의 잉여금을 배당하며 금융소득으로 다시 추가 과세가 되기 때문이다. 그럼에도 실제 매년 당해 연도의 소득을 100% 배당하는 사업자는 극히 드문데다 그런 가정을 한다는 것도 비현실적이기 때문에 배당을 일부만 하거나 거의 하지 않는다고 가정할 경우 매년 임대료에 대한 소득세 부담 측면에서는 확실히 법인이 유리하다고 볼 수 있다.

개인 부동산 임대사업의 법인전환은 단순히 임대소득에 대한 세율만을 비교해 단순하게 접근할 사안은 아니다. 양도소득세는 물론 증여 및 상속세 등의 세금과 자금운용상의 제약 등을 꼼꼼히 따져보고 임대사업자의 법인전환 여부를 결정해야 한다.

개인 부동산 임대사업자가 부동산 매매업을 동시에 영위하고 있는 경우엔 산출세액 계산특례가 적용된 양도소득세가 부동산 매매업자의 사업소득세보다 클 경우 양도소득세로 산출세액을 계산해 납부해야 한다. 또한 법인사업자인 경우 부동산임대업을 하건 부동산매매업을 하건 간에 모든 소득을 합해 세액을 계산하기 때문에 조세부담에 차이가 없다.

상속·증여를 염두에 둔 법인전환 사례의 경우 법인 전환 후 부동산 보유비율이 높은 법인주식을 양도하는 경우에 부동산 양도와 유사한 경제적 이익으로 보아 별도의 과세 대상으로 분리한다. 이 법인의 주식을 특정주식(과점주주의 주식과 부동산과다법인의 주식)이라 한다. 특정주식은 일반주식(중소기업)의 양도소득세율인 22%(주민세 포함) 보다 높은 6.6%~41.8%(주민세 포함)의 누진세율이 적용되므로 절세측면에서 오히려 불리하게 작용될 수도 있다.

이 경우 부동산 과다법인이 되지 않도록 하거나 부동산과다법인이 될 수밖에 없는 경우에는 사전 상속 플랜을 통해 주식을 분할해 증여나 양도를 하면 상속세를 절세할 수 있으므로 중장기적 계획을 수립하여 증여나 양도를 순차적으로 진행해야 한다. 한편 양도소득세율은 비상장주식 10%~30%, 대주주로서 1년 이상 보유 시 20% 적용 등으로 계산된다.

또한 법인전환 시 현물출자가액이 높을 경우 주식가격이 높게 평가돼 상속세가 많이 나올 수 있으므로 현물출자 대상 및 가액을 사전 검토해 절세여부를 확인하는 것이 중요하다.

이처럼 부동산임대사업자가 법인으로 전환할 경우 매년 납부해야 하는 종합소득세 부담을 일시적으로 절감할 수 있다. 그렇지만 경우에 따라 법인전환에 따른 세금 부담이 오히려 늘어날 수도 있으므로 향후 계획까지 고려한 검토가 필요하다.

추가적으로 개인 부동산 임대사업자는 사업자금의 수시 입·출금이 자유로운 반면 법인의 경우 가족 법인이더라도 법인자금을 개인적인 목적으로 마음대로 사용할 수 없다. 대표이사나 임원 등이 법인의 자금을 업무상용도 외로 사용하는 경우는 이를 가지급금으로 처리해 정상적 경비로 소명하지 못하는 경우 소득으로 보아 소득세를 부과하는 등 제약이 있다는 점을 알아두면 좋을 것이다.

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