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권오진의 빌딩거래

토지가 빌딩가격 좌우…용도지역따라 천차만별

가격 높은 곳은 상업지역 토지…건폐율·용적률따라 빌딩 가치 달라져

스카이데일리(skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2019-05-20 18:31:29

▲ 권오진 원빌딩 이사 ⓒ스카이데일리
빌딩의 가격은 가장 기본이 되는 토지의 용도지역에 따라 가격이 좌지우지 된다. 20~30층 까지 올라가는 빌딩은 상업지역에 위치해 있고, 2~3층짜리 빌딩은 대부분 상업지역이 아닌 위치에 있을 것이다. 그럼 빌딩의 가격을 좌지우지 하는 토지의 용도지역에 대해 알아보자.
 
토지 중에서 가장 가격이 높은 곳은 상업지역에 위치한 토지다. 서울 기준으로 일반상업지역은 건폐율 60%, 용적률 800%까지 적용 받는다. 토지가 100평이라면 지상 층당 최대 60평까지 건폐율을 적용 받으며, 지상으로 연면적 800평까지 지을 수 있다.
 
물론 지하층은 건폐율, 용적률에 적용 받지 않지만, 건축비용이나 활용도에 따라 깊이를 다르게 지을 수 있고, 그 지역의 인센티브에 따라 용적률이 늘어나거나 줄어들 수 있다. 여기에 각종 규제사항 (미관지구, 방화지구, 지구단위계획등)에 따라 상업지역의 가치가 달라지기도 한다. 그리고 지하에 유물이 나올 만한 곳은 지하를 안 파고 짓는 경우도 있다.
 
그리고 그 다음으로는 노선상업지역이다. 노선상업지역은 대로변으로 12m띠로 이루어진 상업지역을 말한다. 노선상업지역은 2가지의 용도지역이 합쳐 져있다. 일반적으로는 일반상업지역과 3종일반주거지역으로 이루어져 있지만, 2종일반주거지역이나 준주거지역도 같이 있는 경우가 있다.
 
노선상업지역은 정부 정책에 따라 여러 번 용적률이 바뀌어져 왔다. 박찬호선수가 강남신사동에 건물을 매입하던 당시(2003년 매입, 2005년 신축)는 노선상업지역은 용적률800%로 짓고, 3종일반주거지역은 250% 적용 받아서 앞 건물을 지상13층으로 되어 있고 뒷 건물은 4층으로 돼 있다.
 
일반상업지역만 용적률을 받아서 지으니 건물 크기가 작아지고 활용도가 떨어져서 그 이후에는 일반상업지역이 1%만 크더라도 전체를 일반상업지역으로 용적률 800%를 적용 받고 3종일반주거지역이 1%만 크더라도 전체를 3종일반주거지역으로 용적률 250%를 적용 받는다.
 
용적률의 50%만 차이가 나더라도 크게 나는 건데 용적률 차이가 550% 차이가 나다 보니 일부러 3종일반주거지역을 1%라도 적게 토지를 분할하는 폐해가 발생 한다. 그래서 다들 노선상업지역은 800%로 적용을 받고 250%로 적용 받는 사람은 솔직한 사람이 아닌 바보 소리를 듣게 된다.
 
그리고 최근에 와서는 일반상업지역의 토지 면적과 3종일반주거지역 토지 면적과 가중평균을 적용하여 용적률을 받을 수 있게 하고 있다. 예를 들어 일반상업지역이 100평이 있고 3종일반주거지역이 100평이라면 용적률은 525%를 적용 받는다. 각 비율에 따라 용적률의 차이가 난다.
 

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