토지보상금에 대한 세제감면과 상속세 유의점

이 시간 주요기사

뉴스 > 전문가칼럼

송경학의 상속세이야기

토지보상금 자녀에게 사전증여시 상속세 폭탄 기다린다

송경학 필진페이지 + 입력 2019-06-15 11:23:28

이번에는 서울외곽지역 개발에 따른 토지보상금 및 지장물에 대한 세금문제를 다루어 본다. 토지보상금과 지장물에 대한 양도소득세와 사업소득을 중심으로 설명하나, 최근에 토지보상금을 잘못 증여하고, 상속 발생시 예상치 못한 세금폭탄 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 따라서 토지보상금에 대한 세금을 최대한 절세하고 자녀들에게 순조로운 자산이전 방향에 대해 상속전문세무사의 컨설팅이 반드시 필요하다.

1. 자경농지인 경우에는 양도소득세 100%감면 혜택

재촌자경기간이 8년 이상 경과하면 1년 내에 최대 1억원, 5년 이내 최대 2억원까지 양도소득세 100% 감면이 된다. 8년 재촌자경 감면을 못 받더라도, 재촌자경해야만 사업용토지로 분류받아 일반세율이 적용가능하다.

가. 양도일 현재 무조건 자경농지라야 됨.

나. 8년 자경은 농지 취득일로부터 양도일 기간을 통산하여 8년 이상인 경우임.

다. 8년 자경이라도 농지보유기간 중 60%를 자경해야 사업용토지로 분류됨. 비사업용 토 지로 분류되면 8년 자경농지 양도소득세 감면은 가능하나 중과세율로 계산 뒤 자경감 면을 적용하게 됨. 따라서 한도초과 가능성 발생.

라. 재촌은 농지로부터 직선거리로 30킬로 이내 거주해야 됨.

마. 자경은 전업으로 농사를 짓거나 농작물의 1/2이상을 자기 노동력에 의해 경작해야함.

바. 총 급여와 사업소득이 3천7백만원 이상인 경우 경작으로 보지 않음(소작인정 안됨)

(영농일지, 농자재나 비료구입영수증, 농협거래내역, 자경사진 등은 입증서류에 필수적)

사. 잡종지인 경우에도 실질과세원칙에 따라 경작했으면 자경감면가능.

2. 자경농지를 상속받은 경우

피상속인이 자경한 농지를 상속인이 1년 이상 계속하여 자경하는 경우에는 피상속인 경작기간과 합산가능하다. 아버지가 6년 자경한 농지를 상속받아 2년 피상속인이 추가 자경하면 자경감면 가능하다.

가. 상속인이 자경하지 않으면 5년 이내에 매각해야만 사업용토지로 인정, 일반세율적용.

나. 8년 이상 재촌자경농지를 상속받은 경우에는 상속 후 3년 이내 양도해야 감면가능.

다. 8년 이상 재촌자경농지를 상속받은 경우에는 언제라도 사업용토지로 인정.

라. 시가가 높은 경우 상속인이 각각 상속받으면 각각의 지분에 인별로 자경감면 가능.

마. 자경감면이 1억원이 초과하는 경우 필지를 5년간 매각하여 한도 2억원까지 감면.

바. 장기보유특별공제는 상속인이 취득한날로부터 기산.

3. 지장물에 대한 보상금

가. 지장물이 건축물인 경우 양도소득세 과세대상임.

나. 수용되는 공작물이 사업용고정자산인 경우에는 복식부기의무자는 사업소득에 해당.

다. 수목 등의 수용보상금은 토지와 함께 양도시 양도소득세 과세함.

라. 수목 등을 별도로 수용시에는 사업용 재고자산에 해당되면 사업소득세 부과됨.

마. 수목 등을 별도로 수용시 사업용 유형재산에 해당되면 사업소득세 부과됨.

사. 지장물이 건축물이 아니고 사업용 자산이 아닌 경우 과세 안됨.

4. 토지보상대금 자녀가 사업자금 명목으로 사용하고 상속세 신고를 누락한 경우 증여세 폭탄

피상속인의 사망 전 수령한 토지보상대금은 과세관청의 관리대상이다. 자녀가 부모의 토지보상대금을 현금으로 인출하여, 개인적인 사업자금으로 사용한다거나 부동산을 구입하는 경우가 있다. 상속이 발생하게 되면 피상속인의 사망일로부터 소급하여 10년에서 15년 정도 이내 재산을 검토하게 된다. 특히 토지보상내역이 있고, 현금인출 되어 사라졌다면 과세관청의 입장에서는 상속인에게 사전증여 혐의를 둘 수 밖에 없다. 상속인들의 부동산 구입시기와 금액, 사업내역들을 면밀히 조사하여 사전증여를 입증하게 된다. 사전증여로 밝혀지면, 고의적인 증여세신고누락에 대하여는 증여세 이외에 신고불성실가산세 40%, 장기간의 납부불성실가산세(연리 9.125%)를 포함하여 과세한다. 또한 상속세 신고시 10년 이내 증여한 재산을 누락하였으므로 다시 신고불성실가산세(40%)를 과세한다. 사전 누락한 금액만큼 세액이 추징될 수 있으므로 유의하여야 한다.

송경학 필진페이지 +