부동산 세금혜택, 지역지정에 따라 달라진다

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…지역지정에 따른 세법

조정대상·수도권·도시 지역 등 분류…적용 세법 달라져

이재명 필진페이지 + 입력 2019-06-24 13:20:51

조정대상지역

조정대상지역의 지정과 해제에 따라 세금이 크게 달라진다. 우선 조정대상지역 지정 후 분양권 양도 시 55%(지방소득세 포함)의 높은 세율로 과세된다. 예를 들어 분양권 양도차익이 2억원이라고 가정해보자. 조정대상지역 지정 전 세금은 약 6100만원이지만 지정 후 세금은 1억1000만원이 된다. 약 4900만원이나 세금이 뛰는 것이다.

조정대상지역에서 새로 주택을 취득하는 경우 1주택 비과세를 받기 위한 요건도 추가된다. 조정대상지역이 아닌 경우에는 2년 이상 보유만 하면 비과세가 된다(소득세법 제89조, 동법 시행령 제154조 제1항 참조).

그러나 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주도 해야 비과세가 된다. 예를 들어 차익이 5억원(양도가 10억원, 취득가 5억원)이고 만 5년 보유(미거주)한 경우 조정대상지역이 아니라면 세금은 약 335만원이지만 조정대상지역은 약 1억6900만원이다. 세금이 1억6500만원 이상 차이 난다.

조정대상지역 지정 후 생기는 세금규제에서 가장 중요한 점은 다주택자에 대한 양도세 중과다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 지정 후에 양도할 경우 2주택자는 과세표준 구간별로 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트의 추가 세율이 붙는다. 또한 아무리 오래 보유했어도 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

수도권과 비수도권

‘수도권’은 서울, 인천, 경기도 지역을 말한다. 세법에서 수도권과 비수도권에 대해 다르게 적용하는 기준으로는 임대주택 기준이 있다. 1주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역에서 신규 취득하는 임대주택의 경우 혜택이 축소됐다. 그러나 그 외 임대주택에 대해서는 양도소득세 중과제외, 종합부동산 과세제외 등 혜택이 존재한다.

혜택을 받기 위해서 임대주택사업자는 보유 기간에 임대료 인상률 5% 이하, 8년 이상 임대 기간 등을 유지해야 한다. 또 임대개시 당시 임대주택 공시 가격이 수도권은 6억원, 수도권 밖의 지역은 3억원 이하 조건도 충족해야 한다.

도시지역

‘도시지역’이란 인구와 산업이 밀집된 지역에서 해당 지역의 체계적인 개발이나 정비를 위해 지정된 용도지역을 말한다. 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다. 도시지역 여부에 따라 세제 혜택이 일부 제한될 때가 있다.

먼저 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 주택에 포함되는 부수 토지의 면적에 차이가 있다. 일반적인 경우 주택이 정착한 토지의 면적도 주택과 연결된 것으로 보아 주택 면적의 10배 이내에서비과세가 가능하다. 도시가 아닌 지역에서는 마당이 넓은 집도 많다. 이러한 토지는 비과세 혜택이 의미가 있다. 그러나 도시지역에 있는 주택의 부수 토지는 개발하지 않은 땅에 대한 지나친 세제 혜택을 줄이기 위해 주택 면적의 5배 이내로 비과세 한도를 적용한다. 직접 경작하는 농지에 대한 양도소득세 감면도 주의해야 한다.

주거지역, 상업지역, 공업지역에 있는 농지는 감면 혜택을 주지 않는다. 만일 계속 경작하는 도중에 이들 지역으로 용도지역이 변경된 경우라면 해당 지역에 편입된 지 3년 이내 양도해야 감면혜택이 가능하다.

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