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권오진의 빌딩거래

빌딩 투자 성공의 첫 단추…확실한 실패법 알기

한 업체에서의 시세 알아보기·건물주의 입장에서 건물 파악하기 등

스카이데일리( skyedaily@skyedaily.com)

필자약력 | 기사입력 2019-07-15 09:08:11

▲ 권오진 원빌딩 이사
그동안 빌딩업계에서 일해오며 ‘빌딩 투자는 이렇게 하면 성공한다’ 또는 ‘이 방법이 있다’ 라는 말을 많이 들어왔다. 이러한 말들을 들을 때 어느 정도 맞는 부분이 있는 경우도 있었지만 아닌 경우도 많았다. 
 
이에 이번 칼럼에서는 ‘이렇게 하면 실패하니 이것만은 하지 말자’라는 이야기를 해보겠다. 
 
먼저 부동산에 한 곳만 들어가서 시세를 알아보는 것이다. 가격이라고 하는 것은 정해져 있는 것이 아니다. 
 
물어보는 사람마다 가격이 달라질 수도 있고 물어보는 시기마다 금액이 달라지기도 한다. 사람 마음이라고 하는 게 하루에도 열두 번이 변하지 않는다고 하지 않는가. 그러므로 가격변동이 있을 수 있으니 부동산 여러 군데를 방문해보는 것이 좋다.
 
둘째로는 건물주 입장으로 건물을 보고 매입하기다. 빌딩을 매입할 때는 건물주의 눈이 아닌 임차인의 눈으로 건물을 바라 봐야 한다. 건물주는 대게 ‘아니 신축건물에 엘리베이터도 있고, 주차 면적도 넓으면 이 정도 임대료는 당연히 낼 수 있는거 아닌가’ 라는 생각을 한다. 
 
하지만 임차인은 건물의 외관보다도 주변 환경에 더 영향을 많이 받는다. 유동인구나 편의시설, 주변 환경에도 영향을 많이 받는다는 뜻이다. 예컨대 건물은 깔끔하지만 주변에 식당이 없어서 걸어서 5분 이상 가야 되거나 주변에 모텔이 많아서 직원들이 출, 퇴근 시 부담을 느낄 수 잇는 지역 등은 시세 상승에 큰 메리트가 없는 경우다. 
 
셋째로는 임차인만 보고 매입하기가 되겠다. 건물은 매입할 때는 가장 기본이 되는 것이 변하지 않는 것에 투자를 하는 것이다. 그 중심에 있는 것이 땅 위치, 모양, 높음, 낮음이다. 이는 토지의 부동성으로 인해 아무리 돈을 쏟아 부어도 토지는 움직일 수 없기 때문이다. 
 
임차인이 스타벅스나 유명 프렌차이즈가 들어가서 매입을 했는데 나간다고 하거나 지위를 이용해 임대료를 깍아 달라고 한다면 대출을 많이 받고 샀을 때는 난감할 것이다. 임차인이 영업을 잘하는 건물도 좋지만 그 임차인이 아니더라도 목이 좋은 자리이면 위와 같은 경우는 겪지 않을 것이다. 임차인도 중요하지만 기본이 되는 땅을 먼저 보고 다음 건물의 상태 그리고 임차인을 봐야 된다. 

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