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현금 여유가 50억정도가 있다면 대출받아 70억~100억 투자성향에 따라 200억까지 가능하다. 100억 선에서 매입을 하다고 하면, 서울 10대상권의 건물을 매입할 수 있다. 또 대로변으로 대지 평수가 작은 건물을 살지, 또는 이면도로에 상권이 좋은 데를 살지 아니면, 이면도로에 상권은 별로지만 대지 평수가 큰 건물을 살지는 본인 스타일대로 고를 수 있다.
빌딩가격은 토지가격과 건물가격으로 나뉘어지는데 건물가격은 강남 건물이거나 지방에 있는 건물이나 짓는 비용은 비슷하다. 결국 토지가격에서 결정이 난다.
예를 들어, 대로변에 매가 100억빌딩이 있는데 토지가 100평이면 토지 평당가격이 1억원이다. 이면도로에 매가 100억빌딩이 있는데 토지가 250평이면 토지 평당가격이 4000만원이다. 일반적으로 대로변이 이면도로보다 가격상승이 많이 된다.
1년 후에 대로변이 평당 1000만원이 상승되고 이면도로가 평당 500만원이 상승이 된다면, 1년후 빌딩가격은 대로변 빌딩은 110억이고 이면도로 빌딩은 112.5억원이 된다. 이면도로 빌딩이 2.5억원이 더 상승이 된 것이다. 대로변 상승은 이면도로 보다 높을 수 있지만 결국은 토지 면적에 따라 빌딩가격이 상승이 된다.
무조건 대로변이 좋다, 무조건 땅이 큰 것이 좋다, 라고 하는 것은 없다. 각 상황에 맞게 빌딩을 평가를 해야 된다. 부동산은 위치가 좋은 건물이 제일이긴 하지만, 위치가 안 좋다고 하더라도 가격이 저렴하다면 위치가 좋은 건물보다 더 메리트가 있을 수 있다.
최근 들어 한강이 보이는 아파트가 최고가를 기록하며 가격이 상승하고 있다. 그렇다고 한강이 보이는 로열층만 가격이 상승 하는 게 아니라 같은 동에 있는 한강 보이지 않는 저층도 가격이 올라간다. 가격적인 메리트만 있다면 위치가 조금 빠지더라도 투자 할 만하다는 이야기이다.
빌딩을 고를 때는 각 항목별 우선순위를 정해서 점수를 매겨서 총점이 높은 것에 투자를 하는 것도 추천한다. 모든 것을 다 만족하면 좋겠지만 그런 빌딩은 존재하지 않는다. 내가 매입하여 바꿔 나갈 수 있는 부분은 감안해 평가를 한다면 좀 더 좋은 빌딩을 매입할 수 있지 않을까 한다.
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