법인명의 아파트 구입, 반년 만에 8배 급증

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LTV 70~80% 정도에 세금도 줄어…1가구 1주택 유지 앙도소득세 비과세혜택도

배태용 기자 기자페이지 + 입력 2019-09-22 12:18:21

개인이 법인을 통해 주택담보대출을 받는 사례가 급증하고 있다. 최근 들어 서울에서만 8배로 급증해 규제 풍선효과라는 해석이 나오고 있다.

22일 부동산업계에 따르면 법인을 설립해 주택담보대출을 받아 부동산을 구입하는 사례가 늘고 있다. 특히 이 같은 방식이 부동산 투자자들 사이에서 알려지기 시작하면서 최근 몇 달 사이에 법인의 주택담보대출이 크게 증가하고 있다.

한국감정원에 따르면 지난 7월, 서울에서 법인이 개인 명의 아파트를 사들인 사례는 169건으로 지난 1월(21건)에 비해 8배나 뛰었다. 실제 한 시중은행에서는 지난 7월 전체 법인 주택담보대출 잔액(전 업종 포함)이 한 달 전에 비해 39.4%가 증가하기도 했다.

이처럼 법인을 통해 아파트를 매입하는 사례가 늘어나는 이유는 개인가계대출, 개인사업자대출에 비해 규제가 덜하기 때문이다. 현재 개인이 서울·과천·세종 등 투기지역과 투기과열지구에서 주택담보대출을 받으려면 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%씩 적용된다. 또한 1주택자 이상은 투기지역과 투기과열지구에서 대출을 받는 것이 불가능하다.

게다가 개인사업자 대출은 ‘용도 외 유용’에 대해 예전보다 강화된 기준을 적용하고 있다. 이는 개인사업자 대출이 부동산 투자자금으로 유용되는 사례가 늘어난 데 따른 것이다. 이에 금융당국은 지난 4월, 전 금융권의 개인사업자 대출 증가율을 11% 미만으로 제한하는 등 개인사업자 대출 관리에 들어간 상태다.

하지만 개인이 법인을 만들어 주택담보대출을 받아 부동산을 구입하는 것에는 금융당국 차원의 가이드라인이 없다. 은행들이 자체적으로 설정하는 LTV는 70~80% 정도로 투기지역·투기과열지역에서 적용받는 LTV 40%보다 높다.

개인이 주택을 거래할 때보다 일부 세금을 덜 낼 수 있다는 점도 법인 설립을 통한 매입을 부추기는 요소다. 현재 개인이 주택을 팔아 생긴 양도차익에 매기는 양도세 기본세율은 6~42%다. 조정대상지역이고 다주택자라면 여기에 10~20%가 더 붙는다. 반면 법인으로 매각 시 부담은 10~25%의 법인세에 10%(주택에 대한 양도차익)만 중과된다.

또한 매입 주체가 개인이 아닌 법인이기 때문에 개인의 주택 수는 늘어나지 않는다. 만약 매수자가 기존에 가진 주택이 1채라면 법인을 만들어 추가로 주택을 샀다고 해도 1가구 1주택이 유지돼 앙도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

종합부동산세도 마찬가지다. 만약 조정대상지역에서 2주택, 지역에 상관없이 3주택 이상을 보유하면 물어야 하는 종부세 최고세율은 3.2%로 1주택(2.6%)일 때보다 올라가는 만큼, 개인주택 보유 수를 늘리지 않는 법인 전략을 활용하는 것이다.

심형석 미국 SWCU 교수는 “우리나라의 세금은 너무 급격하게 올리는 것이 문제다”며 “세금은 국민들이 수용할 수 있는 선에서 차츰 올리는 것이 맞다”고 말했다. 이어 그는 “급격히 세금을 올리니 이에 대한 충격으로 인해 증여가 늘고 법인을 통한 부동산 매입 현상도 급격하게 생겨나고 있다”며 “문제는 이러한 거래는 보통 물려주기 위해 거래를 하는 만큼 시장 내 매물 잠김 현상이 생겨날 수 있다”고 경고했다.

[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

배태용 기자 tybae@skyedaily.com 기자페이지 +