정비사업 정상화 서울 주택시장 안정화 핵심 키

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30년 이상된 노후주택 308만채, 서울 노후주택 50.8만호 중 아파트26.5만호

문용균 기자 기자페이지 + 입력 2019-10-10 15:00:00

서울 주택시장 안정화를 위해 재개발·재건축 등 정비사업의 정상화가 중요하다는 의견이 제기됐다.

10일 주택산업연구원과 한국주택협회는 서울 강남구 논현동 건설회관 중회의실에서 ‘주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나’를 열고 규제확대 정책의 재검토와 재건축·재개발 등 정비사업 정상화가 중요하다고 주장했다.

이날 세미나는 두 가지 주제를 가지고 진행됐으며 제1주제는 권영선 책임연구원이 ‘최근 주택거래시장 진단과 향후 전망’에 관해, 제2주제는 김덕례 선임연구위원이 ‘주택거래 활성화를 위한 정책과제’에 관해 발표했다.

1주제 발표에 나선 권영선 책임연구원은 ‘최근 주택거래시장 진단과 향후 전망’을 통해 “현재 주택거래시장은 전국적인 침체상황으로 금융위기 이후 최저 수준”이라고 언급하며 “서울·경기·부산 등의 규제지역과 강원·경남 등의 지방거래시장의 침체수준이 심각한 상황이다”고 강조했다.

권 책임연구원은 가격안정을 위한 규제강화 기조가 지속되면서 거래감소로 인한 우려가 심화되고 있음에도 실 거래가 어느 정도 수준에서 이루어지고 있는지 진단할 수 있는 지표가 전무한 실정이라고 지적했다.

거래는 수요·공급·가격과 함께 주택시장을 진단하는데 중요한 요소로 단순한 규모나 증감율이 아닌 거래시장 상황을 전반적으로 파악할 수 있는 진단지표의 개발이 필요하다고 강조했다. 이어 권 책임연구원은 주택매매거래지수(HSTI : Housing Sales Transaction Index)를 이용해 지역별 거래시장을 진단하고 시사점을 도출했다고 밝혔다.

주택매매거래지수(HSTI)는 기준값 대비 당해 연도(반기)의 거래량과 거래율을 고려해 재산출한 값으로 1을 기준으로 1미만일 경우는 기준 거래수준에 미치지 못한 침체기로, 1을 초과할 경우는 기준 거래를 넘어선 거래 활황기인 것으로 해석한다.

이에 주택매매거래지수(HSTI)를 통한 거래수준 진단 결과에 따르면 올 상반기 전국 매매거래지수는 0.63으로 기준선(1.00)을 크게 하회하고 있으며 특히 서울(0.53)·부산(0.47)·울산(0.47)·경남(0.54)의 거래침체가 두드러지는 것으로 나타났다.

현재의 거래침체 현상은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역을 중심으로 심화되는 상황으로 44개 규제지역 중 41개 지역이 주택매매거래지수(HSTI)가 0.7 미만인 침체(2단계) 수준이다. 서울은 서초(0.37)·강남(0.40)·노원(0.44), 성남은 분당(0.27), 안양은 동안(0.40), 용인은 수지(0.45) 등 규제지역들은 기준 거래값 대비 절반 미만의 거래를 보이고 있으나 가격은 최근 몇 달 사이에 상승세로 전환했다.

특히 주택산업연구원에 따르면 지난해부터 올해까지 서울 강남권과 도심권, 경기 신도시 지역에서 증여거래가 급증(10년 평균 대비 3~10배)했다. 이는 매매거래 일부가 증여거래로 전이되는 풍선효과로 볼 수 있다는 게 이들의 주장이다. 또한 이들 지역에서는 대출 규제와 매물 감소 현상으로 실수요자의 주거이동성이 크게 악화될 가능성이 있다고 평가했다.

권 책임연구원은 “현재와 같은 정책기조가 지속된다면 거래감소현상은 지속될 것이다”며 “정부에서는 서울과 경기 일부지역의 가격 상승세를 근거로 민간택지 분양가 상한제 도입 등 추가규제를 준비 중에 있으나 거래가 없는 가격 상승은 올바른 시장회복이라고 보기 어려운 상황이다”고 전했다.

전국적인 거래감소 현상을 개선하기 위해서는 △서울과 경기 일부지역의 가격상승세를 근거로 한 규제확대 정책의 재검토과 함께 △지방 규제지역 지정에 대한 재검토가 필요하다고 제안했다.

두 번째 주제 발표에 나선 김덕례 선임연구위원은 ‘주택거래 활성화를 위한 정책과제’에서 “규제 강화로 거래가 급격히 줄어들고 있으며 서울 주택시장 변동성 및 불확실성이 확대되고 있다”고 언급하면서 “거래가 줄어드는데 가격이 오르는 것은 정상시장이라고 할 수 없으며 주거안정을 기대하기 어렵다”고 말했다. 이에 김 연구원은 과도한 규제를 완화하고 거래가 정상화돼 자유로운 주거이동이 보장돼야만 주거안정도 기대할 수 있다고 주장했다

마지막으로 김덕례 선임연구위원은 서울 주택시장 안정화를 위해서는 노후아파트를 개선할 수 있는 재건축·재개발 등 정비사업 정상화가 중요하다고 강조했다. 그에 따르면 전국적으로 30년 이상된 노후주택은 308만채에 달한다. 이 가운데 서울에 16.5%, 경기도에 11.4%가 있다. 유형 별로는 단독이 63%, 아파트가 25%로 전국적으로 노후단독주택 정비가 시급하다. 서울의 노후주택 50.8만호 중 아파트는 26.5만호로 절반을 넘는다. 따라서 서울 노후아파트를 개선하기 위해서는 정비사업 정상화가 반드시 필요하다.

[문용균 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

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