수용되는 부동산 양도소득세 감면 혜택

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이재명 세무사의 ‘세무테크’…공익사업 수용 부동산

신도시 개발에 따른 수용 부동산 증가…세금문제 신경 써야

이재명 필진페이지 + 입력 2019-10-21 10:28:59

공익사업에 필요한 집이나 땅을 국가에 팔아야하는 경우가 있다. 이를 공익사업의 수용이라 한다. 치솟는 서울·경기 집값을 잡겠다고 정부는 얼마 전 신도시 개발계획을 발표했다.

공익사업에 수용된 부동산과 관련해 신경써야 할 문제는 어떤 것들이 있을까.

공익사업 수용, 양도소득세 감면 혜택 있다

공익사업에 토지가 수용될 경우에 대가를 받고 토지를 국가에 이전하는 것이므로 양도차익에 대해 양도소득세로 과세가 된다. 공익사업에 수용된 경우에는 본인 의지와는 상관없이 양도하는 것을 감안해 감면혜택을 주고 있으며 감면비율은 양도소득세의 10%(현금), 15~40%(채권) 등 이다.

그밖에도 수용 받은 토지가 요건에 만족하는 농지라면 8년 자경 농지에 대한 감면, 농지대토에 따른 양도세 감면, 축사용지에 대한 양도세 감면 등을 모두 받을 수 있다.

다만 이들 감면은 혜택 효과가 크기 때문에 사후관리를 두고 있다. 관련 감면 제도의 사후관리를 확인해 추후에 문제가 없도록 신경써야 할 것이다.

비사업용토지 세율을 중과하지 않는다

일반적으로 양도소득세 물건이 토지라면 한 가지 더 신경 써야 할 것이 있다. 수용 전 토지가 비사업용으로 쓰였냐는 것이다. 비사업용 토지는 장기보유특별공제가 적용되지 않고 기본세율에 10% 추가 세율이 적용된다.

반면 수용되는 토지라면 비사업용 토지여부에 상관없이 일반세율이 적용된다. 이는 수용되는 토지이기 때문에 발생하는 절세 혜택 효과라 볼 수 있다.

주택 수용되는 경우, 주택 수를 확인해야

수용되는 곳 대부분은 토지, 주택이다. 이 중 주택의 경우 아파트와 다르게 부수토지까지 양도가액으로 보기 때문에 양도가액이 커진다. 또한 지난해 9·13대책이후로 주택의 양도소득세를 계산할 때 한 세대가 보유한 주택 수에 따라서 양도소득세 세율이 달라진다는 점을 유의해야 한다.

발표된 3기신도시의 경우 대부분 조정대상지역에 해당하기 때문에 주택 수에 해당하는지 꼭 확인해한다. 단 예외적으로 다주택자 중과규정을 보면 경기도 읍, 면 지역은 중과대상에서 빠진다는 규정이 있기 때문에 수용지역이 적용되는 지역인지 확인할 필요가 있다.

수용되는 부동산, 양도 세액을 추정해 볼 수 있다

부동산이 공익사업의 용도로 수용되는 경우 수용가액이 얼마나 될지는 수용당한 부동산이 있는 사람들에게는 가장 민감한 사항일 것이다. 수용가액은 기존 감정가액을 참고하거나 주변 수용사례를 참고하면 해당지역의 수용가액을 추정해 볼 수 있다. 같은 지역에서는 거의 같은 기준으로 보상이 이루어지기 때문이다.

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