9억 초과 시 주택부분과 주택 외 부분 분리해 과세

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주거 부분 점포보다 클 경우 주택으로 봐…양도소득세 부과 X

주성식 필진페이지 + 입력 2019-11-14 10:50:10

우리가 거주하는 주택의 종류는 참으로 다양하다. 다세대 주택, 다가구 주택, 아파트 등 건축법상 분류와 소득세법 상 주택이 있다. 건축법에는 대지, 건축물, 설비, 건축물용도, 거실 등 다양한 정의로 표현되고, 소득세법에는 주택에 대한 정의는 없지만 과세당국은 예규로서 일시적이 아닌 상시주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 보는 입장을 취하고 있다.

즉 형식적 건물용도가 아닌 등기부등본, 건축물대장 등 공부상 용도에 따른 분류가 아니고 주택용도로 사용되는 사실상 용도에 따라 판단한다. 이처럼 공부상 용도가 아닌 사실상 용도를 중요시하는 이유는 일정요건을 갖춘 1세대 1주택자 양도(매매)시 양도소득세 발생 시 비과세 여부를 판단하는 중요한 기준이 되고, 사실상 용도구분이 불분명한 경우에는 건축물대장 등 공부상 용도구분으로 주택을 판정한다.

흔히들 말하는 주택이란 주택을 양도하는 자 와 그 가족이 일시적이 아닌 상시 주거용으로 사용되는 공간을 말하고 사람의 주거에 공(供)하는 공간으로 불특정인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것도 주택으로 본다.

장사를 하는 점포 및 사무실이 있는 영업용 건물 내에 임차인이 일시적으로 휴식하는 주거용 부분이거나 기타 영업상 용도로 사용되는 부분은 주택으로 보지 않고 영업용건물에 부수된 것으로 보고 비과세 요건을 갖추어도 과세당국은 과세를 한다.

반평생 가족과 회사 국가를 위해 헌신하고 은퇴하신 베이버부머 세대가 선호하는 주거로 거주하면서 타인에게 점포(상가)를 세 놓아 임대소득을 창출하는 겸용주택을 선호한다.

겸용주택이란 1동의 건물에 동일 지번 상에 주택과 점포 등 주택과 다른 목적의 건물이 함께 건축 된 외관상 주택을 말한다.

소득세법상 시행령(154조 제3항 및 4항)에 의한 주택과 주택외의 건물이 함께 설치되어 있는 겸용주택은 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 전체를 주택(부수토지 포함)으로 보며 주택면적이 점포면적보다 작거나 같을 경우에는 주택(부수토지 포함)만 주택으로 본다.

은퇴한 홍길동이 서울근교 임대소득이 가능한 3층짜리 점포 딸린 주택을 구입하면서 1층은 편의점(20평)과 제과점(20평)으로 임대하고 2층은 미장원(14평)과 세탁소(5평)그리고 주택(21평)으로 임대하며 3층은 주택으로 40평을 사용하면서 1주택 1세대 비과세 부분을 충족한 상태에서 겸용주택을 양도(매도)하면 건물 전체(120평) 면적에서 주거사용부분(61평)이 영업시설(점포)사용부분(59평)보다 주택으로 2평을 더 많이 사용하여 전체를 주택으로 보고 양도소득세를 부과하지 않는다.

하지만 개정 된 세법은 9억 초과 고가 겸용주택은 주택과 주택 외 부분을 분리해 주택 부분만 주택으로 보고 상가(점포)부분은 양도소득세가 발생한다. 상가겸용 주택을 주택부분으로 50평을 사용하고 상가부분을 49평으로 사용하고 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 부분을 충족하면서 15억에 양도(매도)하면 고가겸용 주택으로 보아 주택부분(7억)과 상가부분(8억)을 분리하여 상가부분 8억에 대하여 양도소득세를 부과한다.

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