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문재인 정부, 시장원리 어긋난 부동산 규제 잇따라
문재인 정부는 출범 이후 서울 강남권의 아파트 가격을 끌어내리겠다는 목표를 내걸고 강력한 부동산거래 규제정책을 잇따라 실시했다. 규제정책의 주요 내용은 (1)양도소득세 인상 (2)주택담보대출 조건 강화 (3)아파트 재건축 조건 강화 (4)민간택지 분양가 상한제 도입 등이다.
문재인 정부의 부동산정책은 서울 강남권에서의 주택수요를 강력히 억제하면서 동시에 주택공급은 최대한 제한하는 것이 핵심이다. 양도소득세 인상과 주택담보대출 조건 강화가 주택수요를 억제하는 주요 정책수단이라면 아파트 재건축 조건 강화와 분양가 상한제 도입은 주택공급을 제한하는 주요 정책수단이다.
문 정부는 또 규제지역의 다주택자 중과세 제도(1세대 2주택 : 기본세율+10%, 1세대 3주택 : 기본세율+20%)를 도입해 양도소득세율을 대폭 인상하는 한편 장기보유 특별공제제도를 배제해 양도소득세 부담을 크게 늘렸다. 아울러 무주택세대를 제외한 주택보유세대가 규제지역의 주택을 구입할 경우에는 원칙적으로 주택담보대출을 금지하기도 했다.
규제지역의 경우 재건축 초과이익의 50%까지 환수하는 재건축 초과이익 환수제도를 도입해 재건축 조건을 강화했다. 규제지역에서 재건축을 시행할 때 택지비와 건축비에 건설회사의 적정이윤을 합산한 분양가격 이하로 주택을 분양하도록 규제하는 민간택지 분양가 상한제를 도입했다.
강남 잡으려 주택공급 억제에 서울 전역 급등
원칙적으로 주택공급과 주택수요의 크기에 따라 민감하게 변동하는 것이 부동산 가격의 속성이다. 부동산 가격의 이러한 속성을 감안할 때 부동산 가격의 하향 안정세를 유도하기 위해서는 주택 공급을 늘리면서 주택 수요를 적절히 분산시키는 정책이 매우 중요하다.
그런데 문재인 정부의 부동산정책은 부동산시장의 이 같은 특성을 도외시하고 주택수요가 몰리는 강남권 아파트의 재건축 조건을 오히려 강화함으로써 주택공급을 강력히 억제하는 정책을 추진했다. 이러한 정책은 강남권에 주택 공급이 줄어들 것이라는 시장심리를 부추김으로써 강남권을 비롯한 서울 전역의 아파트 가격을 폭등시키는 요인으로 작용했다.
서울지역의 아파트가격이 폭등세를 보이자 크게 당황한 정부는 주택담보대출 조건을 강화함으로써 보다 강력한 수요억제 정책을 내놓았으나, 이는 현금조달 능력이 취약한 실수요자들의 주택구입을 억제하는 역작용을 불러왔다. 아울러 현금조달 능력이 풍부한 일부 부유층과 강남권 아파트가격의 폭등에 놀란 지방거주자들의 강남권 아파트 매입수요를 부추기는 결과를 초래했다.
주택담보대출 조건의 강화 조치로 강남권 아파트에 대한 가수요만 늘어났을 뿐, 강남권 아파트시장에서의 공급이 수요를 감당하지 못함에 따라 강북권의 아파트시장으로 가수요가 전이되는 바람에 서울 전역의 아파트가격이 급등하는 현상이 나타났다.
정부의 당초 의도와는 달리 일련의 부동산거래 규제정책이 강남권 아파트시장의 수요를 억제하는 데 실패한 반면 지방 아파트에 대한 수요는 오히려 줄이는 부작용을 낳음으로써 지방 아파트가격은 하락하고 서울 아파트가격은 급등하는 서울과 지방간의 가격차별화 현상이 심화됐다.
설상가상 경기불황과 고용한파로 생활고를 견디지 못한 지방 근로자들이 수도권으로 일거리를 찾아 지방도시를 떠나는 바람에 대다수 지방의 주택시장은 수요가 급격히 감소하면서 주택가격이 급락하는 부작용을 초래했다. 이로 인해 서울과 지방 아파트 시장의 가격 양극화를 더욱 부채질함으로써 지방 거주자들의 불만을 자아내는 기폭제가 됐다.
문재인 정부가 강남권 아파트 가격의 급등을 억제하기 위해 내놓은 마지막 정책수단이 분양가 상한제다. 그러나 분양가 상한제는 실시하기도 전에 서울지역의 기존 아파트 가격을 끌어올리는 부작용을 나타내고 있다.
분양가 상한제 도입으로 아파트 재건축을 포기하는 단지들이 늘어나면서 강남권에서의 아파트 공급물량이 더욱 줄어들 것이라는 우려가 커지면서 기존 아파트에 대한 가수요를 늘린 것이 가격상승 요인으로 작용한 것이다.
양도세 부담 증가에 ‘부의 대물림’ 현상 부추겨
강남 억제 정책의 역작용으로 강남권에서는 신규 분양이 아닌 일반 아파트 거래가격이 평당 1억원을 호가하는 아파트가 생겨나기도 했으며, 10~15평형대 소형 아파트 가격이 10억원을 넘어서는 이상 현상까지 나타나고 있다.
서울지역 아파트 가격의 급등 현상에도 불구하고 부동산거래 규제정책의 여파로 부동산거래가 크게 줄어들면서 부동산경기는 크게 위축됐다. 부동산경기 위축은 실물부문과 금융부문의 부진을 초래, 국가 전체의 경기불황을 부추기는 요인으로 작용하고 있다.
또한 양도소득세 부담이 커짐에 따라 다주택 소유자들이 매매를 기피하고, 대신 자녀들에게 주택을 증여하는 현상이 증가하면서 부동산시장에서의 매매거래가 감소함과 동시에 증여거래가 증가하는 부(富)의 대물림 현상을 부추기는 현상도 야기했다.
재건축·대출 조건 완화에 분양가 상한제 폐지해야
문재인 정부의 부동산정책 실패에 대한 정책대안으로 (1)서울 강남권의 재건축 조건 완화 (2)양도소득세 및 취득세 인하 (3)주택담보대출 조건 완화 (4)분양가 상한제 폐지 등을 제시한다.
서울 강남권의 재건축 조건을 완화할 경우 신규 아파트 공급물량이 늘어나면서 중장기적으로 아파트 가격의 상승을 억제할 수 있을 것으로 기대된다.
양도소득세 및 취득세를 완화하면 강남권에 대기하고 있는 아파트 매물이 크게 늘어나면서 아파트가격 상승세가 누그러질 것으로 예상된다. 주택담보대출 조건 완화는 아파트를 비롯한 부동산시장의 거래가 활성화되면서 부동산경기는 물론 전반적인 경기부양 효과를 나타낼 것으로 전망된다.
분양가 상한가는 폐지시 분양시장에서의 청약과열 현상을 방지하고 재건축 물량을 늘림으로써 중장기적으로 부동산가격을 안정시키는데 도움이 될 수 있을 것으로 분석되고 있다.
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