‘꼬마빌딩’ 강남·서울도심 쏠림 뚜렷…경기침체는 장기화

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KB경영硏, 거래가 상승 반면 건수·총액 감소…“핵심지역 우량빌딩 투자 집중 심화될 것”

김진강 기자 기자페이지 + 입력 2019-12-16 10:57:50

▲ 전반적인 거래 침체와 달리 서울 강남구와 중구 지역의 소규모 빌딩 거래는 활발한 것으로 나타나 주택시장의 ‘똘똘한 한 채’ 인기 현상이 빌딩시장에도 나타나고 있다. 사진은 서울 도심. ⓒ스카이데일리

서울·경기지역 소규모 빌딩 거래건수가 2016년 고점에서 감소세로 돌아선 가운데 거래 침체 현상이 지속될 것으로 전망됐다.

또한 전반적인 거래 침체와 달리 서울 강남구와 중구 지역의 소규모 빌딩 거래는 활발한 것으로 나타나 주택시장의 ‘똘똘한 한 채’ 인기 현상이 빌딩시장에도 나타나고 있다.

16일 KB경영연구소가 발표한 ‘서울·경기지역 소규모 빌딩거래 현황 및 특성’ 보고서에 따르면 2016년 기준 2만 여건 수준이던 전국 상업용 빌딩 거래건수는 2018년 1만5000건으로 감소한데 이어 2019년 1만2000건까지 감소할 것으로 예상됐다.

전국 상업용 빌딩 거래의 약 30%를 차지하는 서울·경기지역 거래건수도 서울의 경우 고점을 기록한 2016년 2654건에서 2017년 2378건→2018년 1433건→2019년(추정치) 1242건으로, 경기지역은 같은 기간 2051건→2065건→ 1711건→1228건 등으로 감소세를 보였다.

특히 소위 ‘꼬마빌딩’으로 불리는 인 소규모빌딩(연면적 100~1000㎡ 건축물)의 경우 거래가격은 증가한데 반해 거래건수가 빠른 줄면서 거래총액은 감소하고 있다. 서울의 거래가격은 지난 2014년 ㎡당 400만 원대에서 2019년 3분기 1000만 원 수준까지 상승했고, 경기지역은 같은 기간 241만8000원에서 374만5000원으로 증가했다.

하지만 거래량이 빠르게 줄면서 서울의 경우 2017년 6조2000억 원이던 거래총액은 2018년 4조7000억 원으로 떨어졌고 2019년 3조6000억 원 수준까지 떨어질 것으로 예상됐다. 경기지역 소규모 빌딩 거래총액은 2017년 2조3000억 원에서 2019년 2조원 수준으로 감소할 전망이다.

특히 서울시 전역으로 확장되던 소규모 빌딩 거래가 올해 들어 강남과 도심 중심지로 집중되는 현상이 주목되고 있다. 2019년 3분기까지 서울의 소규모 빌딩 거래건수는 강남구가 108건으로 가장 많았고 중구 103건, 종로구 60건 순으로 나타났다.

반면 소규모 빌딩 거래가 가장 많았던 2016년과 비교하면, 중구를 제외한 모든 지역에서 거래건수가 감소한 가운데 2016년 3분기까지 누적 거래건수가 상위권이던 관악구(69건→48건), 영등포구(104건→34건), 은평구(110건→28건), 강서구(93건→28건), 중랑구(115건→22건) 등의 거래가 크게 감소했다.

경기지역 소규모 빌딩 거래건수는 2019년 3분기까지 수원시가 110건으로 가장 많았고, 시흥시 96건, 부천시 89건, 남양주시 64건 순으로 나타났다. 2016년과 비교해 남양주시, 고양시, 김포시, 동두천시, 포천시의 2019년 3분기 누적 거래건수는 증가했고 나머지 지역은 모두 거래가 감소했다. 크게 감소한 지역은 거래건수 상위지역 중 성남시(113건→62건), 안산시(81건→48건), 안양시(83건→44건), 의정부시(108건→39건), 평택시(103건→37건) 등으로 나타났다.

서울 소규모 빌딩 거래 감소세와 달리 핵심지역의 고가 거래 비중도 확대되고 있다. 서울에서 거래된 소규모 빌딩의 주용도는 2019년 3분기 기준 근린생활시설이 97.2%로 나타났고 이 중 제2종 근린생활시설이 전체 거래건수의 54.5%를 차지했다. 업무시설 비중은 전체 거래건수의 1%~3%, 판매시설 비중은 1% 미만에 불과했다.

용도지역별로는 2016년 서울 소규모 빌딩 거래 중 11.7%를 차지했던 상업지역 거래 비중은 2019년 3분기 26.9%까지 증가한 반면 같은 기간 주거지역 거래 비중은 79.4%에서 63.2%로 감소했다. 이는 상업지역 거래 증가보다는 주거지역을 중심으로 증가하던 소규모 빌딩 거래가 최근 빠르게 감소한 결과로 풀이된다.

거래 가격대별로는 20억 미만 거래가 2016년 61.3%에서 2017년 52.6%, 2018년 38.5%, 2019년 3분기(추정치) 33.3%로 계속 감소한 반면 40억 이상 거래 비중은 같은 기간 11.2%→17.5%→27.3%→30.7%로 3년 새 3배 가까이 증가했다.

공급 증가에 따른 부담이 지속되는 가운데 자영업 경기 침체로 임차수요 여건도 악화된 것으로 나타났다. 서울·경기지역 근린생활시설 준공면적은 2013년 이후 증가세에서 2018년 들어 서울은 감소한 것과 달리 경기지역은 신규 택지개발 등으로 공급 증가세가 계속됐다.

하지만 2019년 3분기 경기지역 중대형상가 공실률은 8.8%, 소규모 상가는 4.8%로 2017년 각각 6%대, 3%대에 비해 높은 수준을 보였다. 상대적으로 공급 증가에 대한 부담이 적은 서울은 중대형상가 7%, 소규모 상가 3% 수준의 공실률을 유지했다.

임대사업 관련 정책 변화와 투자 선호도 감소 등으로 신규 투자수요 유입 전망도 부정적이다. △임대사업자에 대한 대출규제 강화 △법 적용대상 확대 △계약갱신 요구기한 연장 등을 담은 상가임대차보호법 개정으로 인해 소규모 빌딩에 대한 투자 여건이 악화된데다, 가계금융복지조사 결과 상가·빌딩 등 건물에 대한 투자선호도 역시 2017년 21.8%에서 2018년 19.6%로 감소했다.

투자여건 악화는 최근 들어 수익률 하락세를 불러오고 있다. 김태환 KB경영연구소 연구위원은 “그동안 자본수익률 지지로 상승세를 보이던 투자수익률이 최근 하락세로 전환된 점과, 가격 상승에 따른 부담이 커진 점은 시장에 부담이 될 것으로 예상된다”고 내다봤다.

또한 “시장 위험이 커진 만큼 안정적인 임차수요 확보·자산가치 상승을 기대할 수 있는 핵심지역의 우량 소규모 빌딩에 대한 투자 쏠림 현상이 심화될 것으로 전망된다”며 “지역·입지·규모·시설 등에서 경쟁력이 낮은 소규모 빌딩의 경우 거래시장이 침체되며 유동성 위험이 발생할 가능성이 커질 것으로 예상된다”고 밝혔다.

[김진강 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

김진강 기자 kjk5608@skyedaily.com 기자페이지 +