9억원 초과 주택보유자, SGI 전세대출보증 막힌다

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20일부터 전세대출 관련 조치, 모든 보증부 젠세대출 대상으로 시행

강주현 기자 기자페이지 + 입력 2020-01-16 15:08:24

▲ 앞으로 전세대출 관련 조치가 한국주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등의 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행된다. 사진은 금융위원회. ⓒ스카이데일리

정부가 ‘주택시장 안정화 방안(12·16 대책)’의 후속 조치를 내놨다. 앞으로 전세대출 관련 조치가 한국주택금융공사(이하 주금공), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등의 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행된다.

금융위원회(이하 금융위)는 국토교통부와 함께 ‘12·16대책’ 중 전세대출 관련 조치를 시행한다고 16일 밝혔다. 정부는 지난해 12월 16일 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표한 바 있다. 이번 조치는 12·16대책의 후속조치로써 오는 20일부터 전세대출 관련 조치가 주금공, HUG, SGI 등의 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행된다.

주요 내용을 살펴보면 먼저 오는 20일부터 공적보증(주금공·HUG)과 같이 SGI에서도 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출보증이 제한된다. 공적보증에 대해서는 지난해 10월 1일 대책에 따라 지난해 11월 11일부터 시행 중에 있다.

고가 주택 보유자가 전세대출을 이용하기가 한층 더 어려워진 셈이다. 일례로 이번 조치를 통해 고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하며 전세자금대출을 신청할 경우 기존에는 주금공, HUG에서 대출보증 이용이 제한되더라도 SGI에서 대출보증 이용이 가능했다. 그러나 20일 이후부터는 SGI에서도 대출보증 이용이 불가능하다.

여기서 고가주택은 KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원이 넘는 주택이 해당한다. 금융위는 시세가 없는 예외적인 경우 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하는 등 대체지표를 활용한다고 설명했다.

시가 9억원 초과여부 판단 시점은 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하며 ‘회수’ 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단한다. 주택 매매계약만 체결됐거나 분양권·입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다

적용범위는 오는 20일 이후 전세대출 신청 차주부터다. 다만 20일 전 전세계약을 체결한 경우엔 차주의 증빙 아래 적용이 제외된다. 차주는 시행일 전 체결한 전세계약 존부, 계약금 납부사실 등을 입증할 필요가 있다.

20일 전 SGI 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가주택보유 차주는 만기시 당해 대출보증 연장이 허용된다. 그러나 전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 수반될 경우에는 신규대출보증이므로 원칙적으로 만기연장이 불가능하다.

다만 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 ‘오는 20일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액 없이 대출 재이용시 오는 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증이용이 허용된다.

여기에 △직장이동·자녀교육 등 실수요로 △보유주택 소재 시·군을 벗어나 △전셋집에 거주해야 할 경우도 예외적으로 허용된다. 예외를 적용받기 위해선 전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주해야 한다.

그러나 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자의 경우엔 한기유예조치 없이 규제가 전면 적용된다.

아울러 오는 20일부터는 보증부 전세대출보증(주금공·HUG·SGI) 후 고가주택 매입·다주택 보유시엔 전세대출이 회수된다. 시행일 전 전세계약을 체결한 경우엔 자추 증빙 아래 적용이 제외된다.

또한 20일 전 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출 즉시 회수대상은 아니지만 만기시에는 대출연장이 제한된다. 다만 ‘상속’에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환시에는 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예하기로 했다.

금융위는 오는 20일부터 금융위, 금융감독원 및 보증기관으로 구성된 합동점검반이 주요 은행지점을 방문해 규제 적용상황을 점검하고 현장 문의·애로사항에 대해 답변할 예정이라고 밝혔다. 규제 내용, 주요 적용례에 대한 실무매뉴얼은 미리 배포한다.

아울러 금융당국은 개별지도 등을 통해 전세대출보증 제한 규제를 회피·우회하는 전세대출행위를 제한해 나갈 계획이라고 밝혔다.

금융위는 “무보증부 전세대출 취급현황을 금융회사 단위로 모니터링하여 규제시행 이후 대출이 증가하지 않도록 지도·감독하겠다”며 “필요시 세부 취급내역을 분석해 전세대출 규제 회피수단으로 이용된다고 판단될 경우 해당 금융회사에 대한 공적보증공급 제한 등 필요한 추가조치를 시행할 예정이다”고 밝혔다.

[강주현 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]

강주현 기자 jhkang@skyedaily.com 기자페이지 +