부동산 규제가 심할수록 집값은 상승한다

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지난해 12·16대책 풍선효과…경기 수원·용인 상승세 기록 관측

주성식 필진페이지 + 입력 2020-01-20 19:05:30

최근 발표된 부동산 대책은 보는 이의 관점에 따라 다양하게 해석된다. 더불어 그로인한 작용과 반작용 효과에 관심이 집중되고 있다.

정책당국자는 상상을 초월하는 강남 등 초고가아파트 가격을 버블(bubble)로 보고 금융, 세법, 다양한 부동산 공법 정책을 동시 다발적으로 진행하고 있다. 이러한 정부정책으로 정책 당국자들은 초고가 아파트 가격이 예전가격으로 되기를 갈망하고 있다.

버블(bubble)이란 정상 투자가 아닌 ‘이상 투기과열’ 현상으로 자산 가격의 내적인 가치를 벗어난 거품현상으로 정의된다. 이웃나라 일본에서 경기 부양을 위해 부동산 대출규제 완화, 저금리 정책을 펼쳤다가 기업과 국민이 투기에 몰두해 주식과 부동산이 상승했다 꺼져버린 것이 대표적인 사례다. 최근까지도 전반적인 경제상황이 안 좋아 잃어버린 30년(혹은20년)이 회자되고 있다.

튜립(tulip) 한송이(구근) 가격이 1630년대 중반 8만7000유로 한화로 약 1억6000만원으로 판매되는 극심한 경제 거품으로 네덜란드 국력이 약해져 영국으로 경제 권력이 넘어간 것도 버블의 예로 볼 수 있다.

지난해 12.16 부동산 대책 이후 정부에선 투기세력을 잡고 집값 안정을 통한 예전 가격 회복을 바라고 있지만 서울 강북과 경기남부권인 수원과 용인 등 규제가 없는 지역을 중심으로 정책 당국자의 부동산 정책이 풍선효과로 나타나고 있다고 한다.

풍선의 한 곳을 누르면 다른 곳이 팽창되는 것처럼 특정 지역의 주택 값을 억누르기 위해 각종 부동산규제를 강화하면 주택수요가 규제가 없는 지역으로 몰려 집값이 오르는 현상을 풍선 효과(Balloon Effect)라 한다.

수원과 용인이 집값 오르는 이유는 매우 다양하다. 먼저 수원은 낙후된 도심 재개발 사업으로 주거환경이 개선되고 있다. 이에 따라 신축아파트 선호 현상이 두드러지고 있다. 더불어 상대적으로 9억이하 아파트가 많은데다 서울 특히 강남 접근성이 뛰어나고 규제를 피한 투기 세력이 합류하고 있다. 특히 신분당선이 예비타당성 조사를 통과했다는 소식이 더해져 아파트 가격이 오르고 있다.

정부가 부동산 특히 아파트 가격을 잡기 위해 각종 대책을 수없이 남발하고 있지만 정책 효과에 대한 반작용이 더 크게 작용하고 있는 셈이다. 정책 당국자들은 여러 번 깊게 생각하고 또 생각해야 한다.

보수정권에서는 부동산 경기를 살리기 위해 각종세제 혜택, 양적완화, 저금리 정책, 주택 담보 대출 확대 등 여러 가지 노력을 하였지만 그다지 주택가격 상승이라는 재미가 약하고 오히려 규제를 하면 할수록 집값이 오르는 현상에 대해 다시 한 번 심사숙고 해야한다.

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