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2018년 9·13부동산대책 이후 가계와 개인임대사업자에 대한 대출 규제가 강화되면서 상대적으로 대출이 용이한 법인을 통해 빌딩을 우회적으로 매입하는 추세가 늘고 있다. 법인사업자는 개인사업자와 다르게 RTI를 적용받지 않기 때문에 상대적으로 많은 대출을 받을 수 있다.
과거에는 법인회사 대표들이 개인 명의로 빌딩을 매입한 뒤 법인회사가 임차를 하고 대표 개인에게 임대료를 내었지만, 최근에 RTI규제로 인해 대출이 적게 나오는 개인 사업자보다 대출이 많이 나오는 법인사업자로 매입하는 추세이다.
그러면 개인사업자로 매입하는게 유리할지, 아니면 법인사업자로 매입하는 게 유리한지 면밀히 비교해 봐야 한다.
법인사업자나 개인사업자 모두 취득세 4.6%를 내는 게 원칙이다. 그러나 법인사업자는 과밀억제 구역 안의 빌딩을 매입하려고 할 때, 과밀억제 구역 안에서 5년 이상 영업을 하고 있는 법인사업자만 원칙적으로 4.6% 취득세를 낸다. 두 가지 조건을 다 만족을 하여야 중과세를 피할 수 있다.
중과되는 금액은 취득세 기준세율 2%의 3배가 되는데 부가세까지 포함하면 9.8%를 내야 된다. 4.6%에서 9.8%로 4.8%를 더 내는 셈이 된다. 만약 100억짜리 빌딩이라면 원칙적인 취득세 4.6억에서 9.8억으로 4억8000만원이 늘어나게 된다.
예외사항으로 과밀억제구역 밖에 사업장이 있는 법인이 과밀억제권에 안에 위치한 빌딩을 매입한 후에 직접 사용하지 않고 모두 임대를 주고 임대 수익을 목적으로 운영한다면 취득세는 중과되지 않고 4.6%를 적용 받는다.
보유 기간 중 납부 하는 재산세는 개인이나 법인이나 똑같다. 소득세의 경우 개인 임대사업자는 종합소득세 납부 대상이다. 종합소득은 임대소득, 이자소득, 배당소득, 사업소득 등이 합산되어 누진세율을 적용 받아 납부된다. 소득이 많다면 적용되는 세율도 높다. 법인은 법인세를 납부하는데 과세표준액이 2억원 이하면 10%, 2억원 이상이면 20%의 법인세를 납부한다.
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