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가파른 집값 상승은 내 집을 소유하지 못한 임차인에게는 불안요인이다.
흔히들 말하는 임차보증금을 빼서 집을 사야 되나 말아야 되나 하는 일차적 고민에서 집을 사면 어디에 사야 집값이 오를까하는 이차적 고민에서 끝나지 않는다.
최종적으로 주택 구입 후 주택 가격이 얼마나 상승했는지를 확인하고 주변에 자랑하고 해당 주택 구입에 대한 본인의 탁월한 선택에 흡족해 한다.
임대차로 살고 있는 주택 전세계약이 만료됐지만 집주인의 사정으로 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 타 지역으로 이사 예정인 경우 임차인은 임차보증금을 돌려받지 못해 계약서 잔금을 못 치루는 등 여러 문제에 봉착한다.
어쩔 수 없는 상황으로 임차보증금을 돌려받지 못하고 이사하는 경우 가장 큰 문제점은 주택임대차보호법에서 요구하는 대항력 요건 즉 주민등록 전입과 점유를 상실한다는 것이다.
임차인의 이러한 고민 즉 이사를 하더라도 대항력을 상실하지 않고 안전하게 임차보증금을 확보할 수 있는 방법 즉 임차권 등기명령을 활용하는 방법이 있다.
임차권등기 신청요건으로는 임대차가 종료된 후, 임차보증금이 반환되지 않는 경우 임차주택 소재 법원에 신청한다.
임대차 종료에는 기간만료 혹은 임대차 해지통고에 따른 종료 그리고 쌍방 합의 해지 된 경우에도 신청된다.
기간의 약정이 없는 해지통고(민법 제635조제2항제1호)는 임차인이 해지 통고한 날부터 1개월이 지난 경우, 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지 통고를 하고 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과 된 후(주택임대차보호법 제6조의2) 신청된다.
아울러 임차보증금을 반환 받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부는 반환받고 일부는 돌려받지 못한 경우도 해당 된다.(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조제1항 제5호).
해당법원에 임차권 등기를 마친 후 임대인 즉 집주인에게 임차보증금을 반환 받기 위해서는 많은 시간이 필요하지만 주택금융공사의 “임차권등기세입자보증” 제도를 이용하면 된다.
임차기간 만료 후 해당법원의 임차권등기명령 절차를 마친 임차인을 대상으로 새로운 주택의 전세금 대출을 보증하는 제도가 임차권등기세입자보증제도이다.
주택금융공사 지원대상은 부부합산 연 소득 7000만원 이하, 임차보증금 3억원 이하인 임차주택이다. 임차보증금 보증한도는 기존 전세보증금의 90%와 신규 주택 임차보증금 80% 중에서 적은 금액이며, 2억원을 초과할 수 없다.
가령 임차보증금이 1억원 주택에서 신규 주택1억5000만원으로 이사할 경우, 보증금액은 1억원의 90%인 9000만원과 1억5000만원의 80%인 1억2천만원 중에서 적은 금액인 9000만원이다.
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