초고가·최고가 스카이라인 재건축 또 시동

초고가 스카이라인 재건축 또 시동
[재건축 르포]<57>-서초구 삼호가든3차

진용준기자(jyj@skyedaily.com)

기사입력 2013-11-11 00:47:14

서울 서초구는 아파트 시가총액과 9억원 이상 고급아파트의 평균시세 등에서 전국 1위다. 얼마 전까지 강남구가 1위였지만 지금은 그 자리를 서초구에 내줬다. 그 영향은 반포 일대에 전국 최고수준의 고급아파트 재건축이 잇따랐기 때문이다. 서초구 반포 일대가 강남권 재건축 트렌드를 이끌고 있다고 해도 과언이 아닌 모양새다. 이 일대는 2008년 반포자이 완공 후 반포 래미안 퍼스티지, 반포리체 등 새 아파트들이 줄줄이 올라가면서 대한민국 최고의 고급아파트 단지를 형성하고 있다. 이들 아파트들은 반포주공 2·3단지, 삼호가든 1·2차 등 저층아파트들이 재건축을 하면서 스카이라인을 형성했다. 업계 관계자는 “부동산 경기불황이 길어지면서 부촌의 패권이 강남의 압구정·도곡동이 지고 반포로 이동하고 있다”고 말했다. 이런 상황에서 반포 스카이라인에 또 하나의 고층 고급아파트가 들어설 예정이어서 강남 부자들의 관심을 끌고 있다. 일반분양물량도 상당히 많기 때문이다. 최근 재건축사업이 활기를 띠고 있는 삼호가든3차(반포동 32-8)가 바로 그곳이다. 삼호가든맨션3차 재건축정비사업은 지난 2002년부터 추진됐지만 대형세대와 소형세대간 재건축 후 위치선정을 두고 갈등이 일면서 지연돼 온 것으로 알려졌다. 하지만 지난해 7월 서울시 도시계획위로부터 삼호가든3차 주택재건축 법적상한용적률 결정(안)이 수정가결되면서 탄력을 받게 됐다. 무엇보다 용적률이 기존 178.17%에서 298.2%로 대폭 상향됐다. 이를 기준으로 최고층 34층 층고로 현 424가구에서 777가구로 재건축 될 예정이다. 부동산 관계자는 “일반분양이 많아지면서 사업성이 높아지게 됐다”고 말했다. 스카이데일리가 삼호가든3차단지를 찾아 재건축 현황, 분양물량 계획 및 일정, 사업성 등을 취재했다.

▲ 삼호가든맨션3차 재건축정비사업의 용적률이 기존 178.17%에서 298.2%로 크게 상승해 현 424세대에서 777세대로 가구수가 크게 늘어난다. 지상 34층, 최고 97m 높이 6개동이 건립되고, 오는 2015년 입주가 이뤄질 예정이다.

▲ 강남구 반포동에 위치한 삼호가든3차단지 위치도(위) 및 일대 전경. ⓒ스카이데일리

서울 서초구의 요지 중 한 곳인 삼호가든3차아파트 재건축 사업이 활기를 띄고 있다.

10일 재개발·재건축 클린업시스템 및 삼호가든3차 조합원 등에 따르면 삼호가든맨션3차 주택재건축사업이 조합설립인가(주민동의율 90.2%) 이후 건축심의가 진행중인 것으로 나타났다.

조합의 건축계획을 보면 용적률이 기존 178.17%에서 298.2%로 상승해 가구수가 현 424세대에서 777세대로 대폭 늘어난다.

이에 따라 층고도 지상 34층, 최고 97m 높이로 건립될 예정이다. 다만 총 동수는 기존과 같은 6개동으로 계획이 잡혔다. 임대를 제외한 조합원 및 일반분양 물량은 총 633세대에 이를 예정이다.

▲ 삼호가든3차 재건축 계획에 따르면 총 777세대 중 633세대가 분양될 예정이다. 조합원분을 뺀 일반분양은 225세대, 임대는 144세대가 공급될 예정이다. ⓒ스카이데일리

전용면적별 분양세대 수는 25평형(60㎡ 이하) 67세대, 35평형(60~85㎡) 277세대, 40평형(85㎡초과) 289세대 등이다.

이 가운데 조합원 분양을 제외한 일반분양은 225세대가 될 전망이다.

총 144세대가 공급될 예정인 임대는 전용면적별로 40~50㎡ 57세대, 50㎡ 초과 87세대가 각각 공급물량으로 잡혀 있다.

일반 분양 많아 사업수익성 높을 전망

삼호가든3차 아파트의 현 시세는 인근 반포동의 재건축 아파트 같은 평수를 놓고 비교했을 경우 약 3~4억원 가량 떨어지는 것으로 나타났다. 이는 재건축 이후 그만큼 사업성이 높다는 얘기다.

▲ 삼호가든3차의 재건축 사업수익은 인근의 삼호가든 1,2차 보다 높을 것으로 전망되고 있다. 이는 반포리체의 경우 재건축 당시 용적률이 245%인데 반해 삼호가든3차는 용적률 298.2%가 적용되면서 일반분양 물량이 상대적으로 더 많기 때문이다. ⓒ스카이데일리

부동산 관계자에 따르면 삼호가든3차 매매가는 35평형이 8억2000만원~8억5000만원, 45평이 11억원 전후, 59평은 13억5000만원 전후라는 설명이다.

2011년 준공된 반포리체(구·삼호가든 1,2차)의 매매가는 35평 약 11억원, 40평 13억5000만원~14억원, 50평 17억원~18억원을 등을 나타내고 있다.

따라서 삼호가든3차의 조합원 사업수익은 삼호가든 1,2차 보다 높을 것으로 전망되고 있다.

이는 반포리체의 경우 재건축 당시 용적률이 245%인데 반해 삼호가든3차는 용적률 298.2%가 적용되면서 일반분양 물량이 상대적으로 더 많아졌기 때문이다.

부동산 관계자는 A씨는 “삼호가든3차의 경우 반포리체의 경우보다 용적율 50%를 더 받아 수익성이 뛰어나다고 본다. 작년 재건축 규제가 완화되며 용적률이 올라가다 보니 일반분양이 많아지게 됐다”고 설명했다.

이어 그는 “삼호가든3차 재건축사업의 토지 등 소유자 분담금은 정확히 알 수는 없지만 같은 평형으로 옮긴 다고 가정했을시 거의 분담금이 없다고 보면 된다”고 말했다.

교통, 학군 발달 ‘강남 고급아파트’ 기대

삼호가든3차 단지의 교통입지를 보면 가장 가까운 9호선 사평역이 약 360m 거리에 위치하고 있어 거의 지척이다.

또한 단지는 7호선 고속터미널역, 2호선 교대역 등 3개 지하철 노선과 역 가운데에 위치하고 있어 대중교통 접근성이 좋다는 평가를 받는다. 경부고속도로 반포IC 또한 바로 인근에 있어 진출입이 수월하다.

학교는 300m 거리안에 반포고등학교와 원명·서원초등학교가 자리하고 있다.

단지 앞 서초중앙로변으로는 119안전센터, 하나로마트, 미도공원 등이 있다. 그밖에 강남 신세계 백화점, 킴스클럽, 뉴코아 등 강남 상권이 형성돼 있다.

단지 인근에는 대한민국 최고가·초고가의 명성을 자랑하는 재건축 아파트들이 즐비하기도 하다. 반포 래미안 퍼스티지를 비롯해 반포자이, 반포리체, 반포힐스테이트 등 고급아파트 단지가 조성돼 있다.

조합장 정용태씨는 스카이데일리와의 통화에서 “내년 중에 삼성물산과 GS건설 등 총 8개 회사 중에서 시공사를 선정할 계획이다. 2015년 하반기 이주계획이 잡혀있다”고 설명했다.