여심을 공략하라…10~20대 꽃향 발길 북적

여심을 공략하라…10~20대 꽃향 발길 북적
[기획탐방=돈되는 상권]-<142>돈암동 로데오거리…이면도로 먹자골목 시너지

김인희기자(ihkim@skyedaily.com)

기사입력 2015-02-02 00:07:56

지난 1983년 성신여대가 종합대학으로 승격하면서 일대 점포들이 입점하기 시작했다. 성신여대 주변으로 대학가 상권이 만들어졌다. 1985년 지하철 4호선 성신여대입구역이 개통되면서 대학 상권은 패션상권으로 변하기 시작했다. 인근 미아나 길음 지역에서도 유동인구가 유입되고, 2009년에는 대규모 복합쇼핑몰인 유타몰과 멀티플렉스 영화관이 입점하면서 학생 및 직장인, 인근 주민들까지 수요층의 범위가 확대됐다. 이곳은 10~20대 여성중심 상권이지만, 배후 아파트 단지와 주택가가 있어 일반적인 근린 상권의 모습도 있다. 또한 농협·하나·기업·국민은행에 다니는 직장인들 때문에 오피스 상권의 모습도 보였다. 성신여대입구역 상권은 돈암동 로데오거리를 중심으로 이뤄져 있다. 로데오거리에서부터 성신여대입구 부근까지는 40여개에 달하는 의류·신발·액세서리 매장 등이 있다. 성신여대생뿐만 아니라 다른 대학 여대생들과 청소년들이 이곳을 만남의 장소로 이용하고 있었다. 이 때문에 상인들은 방학 시즌에도 매출의 타격을 받지 않는다고 입을 모았다. 인근 먹자골목에는 프랜차이즈 매장이 들어오면서 한성대와 서경대 상권까지 흡수하며 상권의 가치가 올라가고 있었다. 부동산 관계자는 로데오거리 내 점포 권리금은 최고 4억원 수준까지 치솟았다고 했다. 스카이데일리가 패션·뷰티 상권과 먹자골목이 시너지 효과를 내며 주변 상권 수요층을 흡수하고 있는 성신여대입구역 돈암동 로데오거리를 취재했다.

▲ 지하철 4호선 1번 출구 인근에 위치한 돈암동 로데오거리는 근방에 성신여대뿐만 아니라 성신여자 중·고교가 위치해 있어 언제나 10~20대 여성들이 북적인다. ⓒ스카이데일리

패션·뷰티 업종이 주도하는 로데오거리…‘여심공략’에 상권 활기

돈암동 로데오거리는 전통적으로 보세의류 매장이 밀집한 패션 상권으로 여대생들에게 주목받는 곳이었다. 근처 고려대학교가 위치한 안암역 ‘참살이길’이 남학생을 주요 타깃으로 삼았다면 성신여대입구역은 여학생을 표적으로 삼았다. 인근에는 성신여대뿐만 아니라 성신여자 중·고교가 위치해 있어 이 거리는 언제나 10~20대 여성들이 북적인다.

현재 돈암동 로데오 거리에서부터 성신여대 입구 인근까지 여성 보세 의류·신발·잡화 매장이 약 40여개에 이른다. 의류매장 상인들에 따르면 의류매장은 각 매장마다 차이가 있지만 구역에 따라 특성이 있었다.

중심구역인 로데오거리에는 1~2만원 저가 의류 매장이 주를 이뤘다. 반면 로데오 거리 끝 부근에서부터 성신여대 정문으로 이어지는 ‘보문로34길’에 위치한 의류매장은 고급화를 추구하고 있어 상대적으로 비싼 가격대를 유지하고 있었다.

▲ 돈암동 로데오 거리는 의류매장 사이사이로 화장품 로드샵, 헤어샵, 네일샵, 속눈썹 등 여성을 대상으로 한 뷰티 업종이 위치했다. 패션·뷰티 업종의 수요에 힘입어 로데오거리는 여심을 공략하는 카페들도 등장했다. ⓒ스카이데일리

의류 매장 이외에도 화장품 로드샵, 헤어샵, 네일샵, 속눈썹 등 여성을 대상으로 한 뷰티 업종이 밀집해있었다. 의류, 화장품, 헤어 등 패션·뷰티 업종의 수요에 힘입어 로데오거리는 여심을 공략하는 카페들도 등장했다. 보통 역세권이자 로데오거리에는 대형 프랜차이즈 커피전문점이 장악하고 있지만 돈암동 로데오거리는 프랜차이즈 매장보다 일반 커피숍이 대세였다.

특히 이색 상권 등에서 유행하고 있는 소규모 개인 카페보다는 모던한 느낌을 풍기는 큰 규모의 커피숍이 인기 끌었다. 지상 2층 규모의 ‘카페온더플랜’, ‘카페그린위치’, ‘와플앨리’ 등이 있었다. 이외에도 30명 정도 인원이 관람할 수 있는 뮤지컬 카페인 ‘seasons of love’, 리락쿠마 카페인 ‘카피카피룸룸’, 의류매장이 함께 있는 ‘D.STORY’ 등이 눈에 띄었다.

▲ 돈암동 로데오 거리에서부터 성신여대 입구 인근까지 여성 보세 의류·신발·잡화 매장이 약 40여개에 이른다. 중심구역인 로데오거리에는 1~2만원 저가 의류 매장이 주를 이뤘고, 로데오 거리 끝 부근에서부터 성신여대 정문으로 이어지는 ‘보문로34길’에 위치한 의류매장은 고급화를 추구하고 있어 상대적으로 비싼 가격대였다. ⓒ스카이데일리

로데오 거리에 위치한 의류매장 ‘Sponsored by odds’는 문을 연 지 4년 됐다. 매장 관계자는 “로데오거리는 예전부터 보세의류 매장이 밀집해 있었고, 대부분의 매장은 잘 유지되는 분위기다”고 전했다.

잡화 및 액세서리 매장 관계자는 “이곳은 여대 앞이라 여대생들이 많이 지나다니는 곳이기도 하지만 주변 중·고교에 다니는 청소년들이 모임 장소로도 유명하다”며 “방학과 관계없이 거리 분위기는 활발하다”고 전했다.

인근부동산 관계자들에 따르면 로데오거리는 임대료가 비싸지만 가시성이 좋고 매출이 보장돼 장사가 잘되는 편이었다. 내놓은 점포를 찾기 힘들 정도로 상권 상황은 긍정적이었다.

프랜차이즈가 점령해가는 먹자골목, 유동인구 착시 효과 조심해야

▲ 먹자골목에는 치킨·호프, 고깃집, 족발, 곱창, 닭갈비, 다이닝펍 등 다양한 메뉴의 음식업종이 분포해 있다. 프랜차이즈 창업 열풍으로 최근 1년 내 생긴 점포들이 다수 있었다. 쭈꾸미 전문점인 ‘오쭈쭈’, 곱창집 ‘곱창이슬’, ‘솜리치킨’ 등이다. ⓒ스카이데일리

돈암동 로데오거리인 ‘동소문로20다길’ 이면도로에는 먹자골목이 위치해 로데오거리의 활기를 더하고 있다. ‘동소문로20가길’, ‘동소문로20나길’, ‘동소문로20길’ 등이 먹자골목에 해당된다.

먹자골목에는 치킨·호프, 고깃집, 족발, 곱창, 닭갈비, 다이닝펍 등 다양한 메뉴의 음식업종이 분포해 있다. 특히 프랜차이즈 창업이 대세였다. 최근 1년 내 생긴 점포들이 다수 있었는데 쭈꾸미 전문점인 ‘오쭈쭈’, 곱창집 ‘곱창이슬’은 창업한 지 약 3개월 됐고, ‘솜리치킨’은 문을 연 지 약 1년 가까이 됐다.

가게를 차린 지 2년 3개월 된 ‘성신돌곱창’ 대표는 “로데오거리 못지않게 이면도로 먹자골목의 분위기가 활발하다”며 “대학생 등 20대뿐만 아니라 인근 빌딩 직장인 수요도 발생하고 있다”고 말했다.

W 부동산 관계자는 “최근 특정 음식 업종에 대한 매스컴 보도에 안 좋게 나오자 매출에 타격이 있었지만 다시 추스르고 제자리를 찾았다”며 “프랜차이즈 음식점, 치킨·호프 매장 등이 젊은 층에게 인기를 끌면서 먹자골목은 상승세이다”고 말했다.

현재 ‘봉추찜닭’ 대표는 중국집에 이어 로데오거리에서만 약 30년간 장사해왔다. 그는 “로데오거리도 경기 불황으로 침체기를 겪다보니 과거에 비해 실속이 없어진 상태라 예비 창업자들은 주의할 필요가 있다”며 “젊은 층이 구경하는 눈요깃거리가 가득하니 보니 유동인구가 많은 것은 사실이지만 필요 이상 상권을 과대 평가할 수 있다”고 지적했다.

방학을 타지 않는 성신여대 상권…권리금 치솟아 최고 ‘4억원’

더불어 K부동산 관계자에 따르면 근방에 위치한 서경대학교 및 한성대학교 주변 상권이 약세를 보이면서 성신여대 상권으로 흡수되고 있었다. 이곳은 대학 상권이면서도 방학 시즌 동안 매출 타격이 없었던 것으로 알려졌다. 심지어 방학 때 장사가 더 잘된다는 말까지 흘러나올 정도도 상권의 분위기는 호황이었다.

경기 불황으로 잠시 주춤했던 이곳의 임대료 및 권리금은 상승 추세에 있었다. 의류매장이 분포해 있는 로데오거리와 성신여대 입구 부근은 점포에 따라 권리금을 포함한 시세 차이가 많이 났다.

H부동산 관계자에 따르면 로데오거리인 ‘동소문로20다길’ 초입 부근에서 중간까지는 권리금이 2~3억원이었고, 중간부터 끝까지는 3~4억원이었다. 그는 “로데오거리 초입에서 중간까지 상가 1층 10~20평 기준으로 보증금 5000만~1억원, 월세 450만원, 권리금 2~3억원이다”며 “로데오거리 중간에서 끝에 위치한 상가 1층 20평 기준으로 보증금 4억5000만원, 월세 500만원, 권리금 4억원이다”고 했다.

B부동산 관계자에 따르면 로데오거리에 상가 1층 10평 기준으로 보증금 5000만원, 월세 350만원, 권리금 1억5000만원이었다. 성신여대 입구 부근 10평짜리의 경우 보증금 4000만원, 월세 170만원, 권리금 5000만원으로 로데오거리보다 상대적으로 시세가 낮았다.

G부동산 관계자에 따르면 로데오거리의 경우 상가 1층 12평 기준으로 보증금 7000만원, 월세 500만원, 권리금 2억6000만원이었다. W부동산 관계자에 따르면 먹자골목 상가 1층 30평 기준으로 보증금 7000~8000만원, 월세 300~400만원, 권리금 1억5000만원이었다.

한편 1층이 포화상태이다 보니 2층 이상 점포에 관심을 갖는 창업자들이 다수 있다고 한다. G부동산 관계자에 따르면 로데오거리 2층의 경우 상가 20~30평 기준 보증금 1억원 이상, 월세 300~400만원, 권리금은 2억원이었다.

인근 부동산 관계자에 따르면 로데오거리는 임대료가 높아 일부는 전대 계약이 이뤄지기도 했다. 이때에는 10평 기준으로 권리금 없이 보증금 1000만원, 월세 550~650만원이었다.