사전청약 확대 등에도 수도권 아파트 상승세가 꺾일 기미가 보이지 않고 있는 가운데 정부가 고분양가 관리제, 분양가 상한제, 비(非)아파트 규제를 완화하겠다고 밝혔다. 민간 공급 활성화를 통해 공급물량과 속도를 동시에 늘리겠다는 계산이다. 그러나 부동산업계 안팎에서는 아파트 수요를 분산시키기엔 한계가 있을 것이란 분석이 지배적이다.

 

국토교통부는 15일 정부세종청사에서 ‘위클리 주택공급 브리핑’을 열고 고분양가 관리제도와 분양가 상한제 심사 매뉴얼, 도시형생활주택 난방 규제 완화 방안 등을 발표했다. 

 

먼저 고분양가 관리제의 경우 단지규모 및 브랜드 등이 유사한 인근 사업장에 시세를 반영하고 세부 심사기준을 공개하는 등 제도 운영과정의 합리성과 투명성을 강화하는 방향의 개선책을 이달 중 내놓을 계획이다.

 

그동안엔 관리 주체인 주택도시보증공사(HUG)가 새 아파트 분양가를 인근 500m 이내에 있는 ‘준공 20년 미만 아파트’를 비교단지로 설정해 책정했었다. 신축아파트가 드문 지역은 새 아파트 가격을 구축 아파트 시세를 기준으로 정해지기 때문에 분양가가 지나치게 낮게 결정되는 경향이 있었다는 지적을 보완하는 것이다.

 

분양가 심의 기준은 내달까지 새로운 심사기준을 마련해 발표할 방침이다. 통합심의제도를 의무 시행해 주택건설 사업과 관련 있는 건축·경관·교통 등 각종 인허가 소요기간을 단축하겠다는 것이 주 골자다. 분양가 상한제가 적용되는 지역은 해당 시·군·구 분양가 심사위원회에서 분양가를 심사하는데, 지자체마다 인정 항목과 심사 방식이 달라 예측 가능성이 떨어진다는 지적이 있었다. 

 

이와 함께 도시형생활주택을 비롯한 주거용 오피스텔 등 비아파트의 면적과 난방 설치 기준도 완화를 시사했다. 먼저 ‘원룸형’ 도시형 생활주택을 ‘소형’으로 개편해 허용면적을 가족형 평형인 전용 60㎡까지 확대하고, 공간구성도 당초 2개에서 최대 4개(침실3+거실1 등)까지 완화할 방침이다.

 

주거용 오피스텔의 경우 오피스텔 내 바닥난방 설치가 허용되는 면적 기준을 기존 전용 85㎡에서 3~4인 가구가 선호하는 아파트 전용면적 85㎡과 유사한 실사용 면적인 전용 120㎡까지 확대한다. 도심 내 중대형 오피스텔 공급을 늘려 시장 아파트 시장으로 쏠리는 수요를 오피스텔 등으로 분산시키겠다는 계산이다. 

 

전문가들은 시장 내 공급을 확대한다는 측면에서는 긍정적으로 평가했다. 다만 분양가 상승이 우려되고 특히 수요를 분산시키는데에는 한계가 있다고 봤다. 함영진 직방 랩장은 “향후 공급가뭄이 다소나마 해소될 것으로 기대된다”면서 “그러나 단지규모 및 브랜드 등이 유사한 인근 사업장에 시세를 반영하는 만큼 분양가는 지금보다 오히려 상향될 가능성이 높다”고 평가했다. 

 

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “도시형생활주택이나 오피스텔 등은 주차장이 부족하고 주차면적까지 함께 추산해서 면적을 짜기 때문에 전용률은 현저하게 낮다”며 “뿐만 아니라 아파트에 비해 관리비도 높은데 이를 간과하고 면적만 늘린다고해선 시장 내 수요를 분산시키기 어려울 수 있다”고 꼬집었다.