가계대출 총량관리에 나선 정부가 총부채원리금상황비율(DSR) 규제를 당초 예정보다 더 빨리 시행한다. 당장 내년 1월부터 주택담보대출과 2금융권의 대출 한도가 크게 줄어드는 가운데 연말 공황 구매가 심화할 우려도 제기된다.

 

26일 금융위원회는 가계부채 관리 강화방안을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 최근 급증하고 있는 가계부채 관리를 위해 차주의 소득에 따라 대출액을 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 당초 계획보다 앞당기는 것이다.

 

DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 포괄적인 개념이다. 

 

당국은 올해 7월부터 DSR 1단계로 전 규제지역의 6억원 초과 주택을 빌리거나, 1억원 초과 신용대출을 받을 때 DSR 40%를 적용하고 있었다. 내년 7월과 2023년 7월부터 2·3단계를 단계적으로 시행할 계획이었으나 이를 앞당겨 내년 1월 2단계가 시행된다. 2단계가 시행되면 전 금융권 대출액이 총 2억원을 초과한 경우, 3단계 시행되면 대출액 1억원 초과하면 DSR 40%를 적용된다. 

 

아울러 DSR을 산정할 때 적용되는 만기도 신용대출의 경우 7년에서 5년, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 하향 조정하는 방안이 앞당겨져 시행될 예정이며, DSR규제 도입으로 인한 2금융권 대출 증가를 막기 위해 2금융권의 차주 단위 DSR 규제 비율도 내년 1월부터 60%에서 50%로 10%포인트 낮아진다. 

 

쉽게 정리하면, 현재 DSR 기준으로 연소득 5000만원이며 신용대출 5000만원(금리 4.5%)의 빚을 진 사람이 조정대상지역에서 6억원의 아파트를 담보로 주택담보대출(30년 만기, 금리 3.5%)을 신청하면 조정대상지역의 LTV 50%가 적용받아 최대 3억원까지 대출이 가능했다. 그러나 2단계가 시행되면 대출액이 2억원만 넘어도 DSR규제가 적용되기 때문에 기존 3억원에서 1억 4000만원이나 줄어든 1억 6000만원까지만 빌릴 수 있게 된다.

 

전문가들은 가계대출 관리 측면에서 대출 규제가 불가피하다고 평가하면서도 주택 시장 내 다른 풍선효과가 나타날 수도 있다고 지적한다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “전체적으로 가계대출 억제 측면에서는 틀린 방향이라고 말할 순 없겠지만 부동산 시장에 적지 않은 기여를 할 가능성이 있다”며 “대출이 급히 막히면 규제 확대 이전 공황구매가 나타날 수 있다”고 지적했다.

 

이어 “대출 규제 이후에는 매수 수요가 전세 수요로 급 전환 돼 전세 시장 불균형이 나타날 가능성도 있다”며 “현재 부동산 시장이 안정화 조짐이 조금씩 보이고 있는 상황인 가운데 기름을 붙는 결과를 연출할 수도 있다”고 우려했다.