서울 중심부 노른자입지 재개발, 속도·사업성 ‘쌍끌이 호재’ 눈길

층수 완화 적용 추진…내년 사업시행인가 목표
리모델링 대단지 남산타워 투트랙 시너지 기대
강남·용산 접근성 용이…중·장기 투자처로 적합

배태용 기자(tybae@skyedaily.com)

기사입력 2021-12-10 13:58:00

▲ 최근 서울 중구에 자리한 재개발 지구 신당 9구역에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 조합 집행부가 원활한 사업 추진을 위해 도시계획업체 선정을 위한 입찰공고에 나서는 등 적극적인 행보에 나서고 있기 때문이다. 사진은 신당9구역 전경. ⓒ스카이데일리

서울시 중구에 자리한 재개발 지구 ‘신당 9구역’에 대한 부동산업계 안팎의 관심이 고조되고 있다. 최근 들어 사업 속도가 점차 빨라지고 있어서다. 게다가 현재 중구 일대 아파트 가격은 실수요자가 접근하기 어려울 정도로 크게 올라 있는 반면 신당 9구역 일대 매물은 중산층도 충분히 접근 가능한 시세를 유지하고 있어 투자차익 시현, 새 아파트 매입 등 다양한 목적을 지닌 투자자의 발길이 몰리고 있다.

3·6호선 품은 서울 중심 입지 신당9구역…불붙기 시작한 사업속도 ‘눈길’

부동산업계 등에 따르면 신당9구역은 서울 중구 신당2동 432-1008번지 일대에 자리하고 있다. 이곳 재개발 사업은 1만8653㎡ 일대에 용적률 182%, 건폐율 36%, 최고높이 36m 등을 적용해 지하 6층~지상 7층, 총 8개동 315세대의 공동주택 및 부대 복리시설을 신축하는 내용이 골자다. 임대주택은 없으며 조합원 177명분을 제외하면 총 138세대가 일반분양 될 전망이다.

신당9구역은 2000년대 초부터 조합원들 사이에 재개발 공감대가 형성됐고 2005년 1월 총 62%의 동의율을 얻어 사업 추진위원회 승인을 얻었다. 이후 2010년 11월 일대 지역에 노후화가 심각하다는 시의 판단에 재개발 지구로 지정 및 지형도면 고시가 완료됐다. 그러나 이명박정부 당시 서울 부동산 가격이 하락하는 등 시장이 전반적으로 침체되는 분위기가 이어졌고 토지 소유자들 간에 갈등까지 겹쳐 약 10년 넘게 사업은 제자리걸음을 되풀이했다.

침체된 분위기가 급반전하기 시작한 것은 문재인정부 출범 직후부터다. 정부 부동산 정책으로 집값이 폭등하면서 조합원들의 사업재개 공감대가 빠르게 확산됐다. 조합원들의 강한 의지에 추진위도 활동을 재개했다. 추진위는 조합설립을 위한 동의율 달성을 위해 다시 움직이시기 시작했으며 약 1년 만인 2018년 4월 76.33%의 동의율을 달성하며 조합설립인가에 성공했다.

▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 이호연] ⓒ스카이데일리

조합설립에 성공한 후엔 기존에 산적해 있던 문제들을 하나 둘 풀어나가기 시작했다. 사업성 개선 노력이 대표적이다. 신당9구역은 제2종·3종 일반주거지역이자 미관지구로 구성돼 있어 고도 7층, 28m 이하로 짓는다는 제약사항을 지니고 있다. 이에 조합은 변경된 정비사업 조례를 반영해 기부채납 비율을 최대한 줄이고 현금 등을 대납해 건축 면적을 넓히는 방식으로 정비계획을 변경했다.

기존 사업계획 상 소공원으로 지정됐던 부분을 유아 180명 이상 수용이 가능한 국공립 어린이집으로 대체하기로 했다. 세대수도 기존 266세대에서 전용 85㎡를 초과하는 중대형 면적을 대폭 줄여 315세대로 늘리는 방안으로 확정 지었다. 여기서 만족하지 않고 세대수를 추가로 늘리는 방안도 검토 중이다. 오세훈 서울시장이 시내 정비사업의 층수 규제 완화를 시사 만큼 층수를 늘려 사업성을 극대화해보겠다는 구상이다.

김동주 신당9구역 재개발 사업 조합장은 “최근 오세훈 서울 시장이 도심 내 주택 공급을 활성화하기 위해 층수 규제 완화 완화를 추진한다고 밝힌 만큼 조합 집행부는 조금은 느리더라도 사업성을 최대한 끌어올리는 방향으로 이끌어 가려고 한다”고 운을 뗐다.

이어 “현재는 7층 규제가 적용돼 있지만 만일 서울시가 15층까지만 짓도록 허가를 해줄 경우 조합의 이익을 극대화할 수 있다”며 “층수 규제 완화를 위한 도시계획 업체를 선정 공고를 내는 등 사업 방향을 다시 한 번 검토하고 있는 만큼 내년 중·하반기에는 사업시행 인가와 시공사 선정을 마칠 수 있을 것으로 예상한다”고 설명했다.

“인근 아파트 이미 십수억대…재개발 투자 잘만하면 억대 수익 기대”

▲ 신당9구역 재개발 사업 집행부는 최근 오세훈 서울 시장이 층수 규제 완화를 시사한 만큼 사업을 한 번 더 검토하겠다는 입장이다. 늦어도 내년 안에는 사업시행인가를 마칠 수 있을 것이라 보고 있다. 사진은 신당9구역 재개발조합 사무실. ⓒ스카이데일리

사업에 속도가 붙고 사업성 개선 가능성까지 대두되면서 신당9구역에 대한 부동산업계 안팎의 관심은 점차 고조되고 있다. 신당9구역은 서울 중심지로 손꼽히는 중구에 자리하고 있는데다 이미 시세가 크게 오른 주변 아파트에 상대적으로 저렴한 시세를 형성하고 있어서다. 재개발 사업 단계부터 소유권을 유지할 경우 저렴한 가격에 서울 핵심 요지에 아파트를 소유할 것이라는 기대감이 신당9구역에 대한 관심으로 이어지고 있는 것이다.

중구 약수동 소재 G 부동산 관계자는 “신당 9구역의 경우 빠르진 않더라도 장기적으로 묶어두고 투자하기 괜찮은 곳이다”며 “인근에 자리한 신축 아파트인 ‘신금호파크자이’의 경우 가장 작은 면적인 전용면적 59㎡의 시세가 16억원에 달한다. 현재 신당 9구역의 대지면적 10평 내외 가격이 7억~8억 사이인 점과 향후 지가 상승 등을 고려하면 지금이 최적의 투자 타이밍이라고 생각한다”고 귀띔했다.

신당9구역 인근에 자리한 남산타운아파트의 리모델링 사업이 순항 중인 점도 호재로 꼽힌다. 남산타운아파트 리모델링 추진위원회는 최근 리모델링 기획안 제작 완성 후 이를 바탕으로 주민설명회를 개최하는 사업에 속도를 내고 있다. 통상적으로 리모델링 사업이 재개발에 비해 짧은 만큼 신당9구역과 키 맞추기 완공이 가능할 것이라는 예측이 적지 않은 상황이다.

다수의 전문가들은 신당9구역의 경우 서울의 핵심 지역인 서초, 강남, 용산구 등과의 접근성위 뛰어난데다 향후 시세상승 가능성이 높아 앞으로 수요가 크게 늘 것으로 전망하고 있다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “신당9구역은 지하철 6호선 버티고개역 역세권으로 알고 있지만 3호선 약수역과도 인접한 위치에 자리하고 있다”라며 “6호선을 통해 용산 지역을, 3호선을 통해서 강남권 지역을 쉽게 접근할 수 있는 최적의 입지라고 무방하다. 사업성 자체도 그리 나쁘지 않은 만큼 향후 기대되는 입지 중 하나다”고 설명했다.