투자가치란 대상 투자 자산이 투자자에게 부여하는 주관적 가치이다. 이것은 특정 투자자의 각도에서 판단하는 가치로 시장가치보다 높아 심리적 가치라고 이야기한다.

 

투자가치는 속칭 미래가치라고 봐도 무방하다. 빌딩을 매입한 다음 신축, 리모델링 후 우량 임차인을 빌딩에 입점해 빌딩의 가치를 높이고 매각해 이익을 볼 수 있으며, 또는 매년 상승하는 빌딩 시장에 몇 년 묶어두면 투자한 비용대비 투자이익을 얻을 수도 있다.

 

투자가치가 높은 건물은 일반적으로 임대수익률이 낮다. 빌딩은 매수자가 빌딩투자가치를 높게 본다면 매도자도 투자가치를 더 높게 보는 게 일반적이다. 아무리 매수자가 오픈된 정보에서 그 빌딩에 대해 공부를 많이 했다고 하더라도 보통의 매도자는 그 빌딩에 대해 더 많이 알고 있을 것이기 때문이다.

 

투자가치가 높은 곳은 사람들이 몰리는 핫(hot) 한 지역을 들 수 있다. 예를 들어 2010년 경리단길·가로수길·망리단길·샤로수길 등이 있다. 투자가치가 높은 빌딩은 그만큼 리스크도 높다. 이 중에는 상권의 전성기에 비해 20% 정도밖에 수익이 안 나오는 지역도 있다. 투자가치가 높다고 해서 다 좋은 지역은 아니다. 그만큼 배후 상권이 받쳐줘야 한다.

 

투자가치가 높고 배후 상권이 탄탄한 지역으로는 강남을 들 수 있다. 최근 빌딩 가격이 급등해 강남구의 웬만한 이면지역이라고 하더라도 평당 가격이 1억원을 호가한다. 

 

이면지역 중 위치가 좋거나 도로 조건이 좋으면 평당 2억원 이상 한다. 그러나 강남지역은 특히 수익률이 낮다. 2022년 초 평균 수익률은 1%대 후반이다. 은행 이자도 안 나오는 수익률인데 강남빌딩 매매가 잘 되는 이유는 투자가치 때문일 것이다. 

 

몇 십억원에서 몇 백억원 투자하는 사람 중 대다수는 매달 수익이 높아 임대료를 합산한다면 최고 세율구간에서 세금을 낸다. 임대 수익의 반이 세금으로 나가서 지금 수익보다는 미래의 수익에 더 가치를 둔다. 이런 투자자는 임대수익보다는 투자가치 높은 건물에 투자하고 싶어한다.

 

투자가치가 높을수록 좋겠지만 마냥 높다고 다 좋은 것은 아니다. 자신의 추구하는 바에 맞춰서 매입계획을 세워야 좋은 투자라 할 수 있다.