강남 3600억 빌딩,주인15명 임대수익 200억

[테헤란로의 빌딩들①]-글라스타워<상>경제·상권 메카 대표기업들 입주

김진수 기자(jinsuac@skyedaily.com)

기사입력 2012-03-23 00:05:08

테헤란로 양 옆으로는 한국경제의 압축성장을 상징하는 우람하면서도 미려한 건물들이 즐비하게 들어서 있다. 업무와 상업기능 그리고 디자인적인 아름다움까지 복합적으로 어우러진 테헤란로의 빌딩들은 이처럼 많은 빌딩들이 자태를 뽐내기라도 하듯 과거와는 다른 개성미들이 넘친다. 이들 빌딩들은 대부분 오피스용이다. 국내 굴지의 기업들 자체 소유건물도 많지만 임대수익용 빌딩들도 또한 적지 않다. 그 중에서도 대표적인 건물이 지하철 2호선 삼성역 코너에 자리 잡은 ‘글라스타워’ 빌딩이다. 지하 8층에 지상 32층의 이 건물 소유주는 기업 3곳에 개인만 12명에 이른다. 하지만 지분 일부만 있어도 상당한 임대수익이 보장된다. 인근 부동산과 빌딩매매 전문가들은 글라스타워 빌딩이 강남의 랜드마크 중 하나임을 감안하면 시가 3650억원에 달하고, 임대수익은 월 12~18억원에 이를 것이라는 분석을 내놓고 있다. 스카이데일리가 ‘테헤란로의 빌딩들’이라는 연재를 기획하면서 첫 현장기사로 글라스타워의 이모저모를 담아봤다.

▲ 한국경제 메카에 자리잡은 글라스타워(CLASS TOWER)는 대표적인 고수익 오피스 임대빌딩이다. ⓒ스카이데일리

테헤란로는 잘 알려진 대로 멀티복합상권의 대명사다.

쇼핑, 문화, 요식, 유흥 등 다양한 상권들이 테헤란로 빌딩숲 사이사이와 뒷골목 등에 잘 형성돼 있다. 그 중에서 삼성역 인근은 멀티복합상권의 대표주자로 꼽힌다.

테헤란로 멀티상권의 스타트라인에 아담하면서도 웅장하게 서 있는 빌딩이 있다. 외곽 벽면이 유리로 돼 있어 ‘글라스타워’(GLASS TOWER)라는 이름이 지어졌다. 이 빌딩 주위에는 코엑스, 무역센터, 아셈타워 등이 위치해 있어 글로벌 비즈니스의 중심축이 되고 있다.

글라스타워는 건물 외관이 기존의 빌딩처럼 경직된 선이 아닌 곡선이 가미돼 안정적이고 포근한 이미지를 주고 있다. 또한 그린색의 색상이어서 고층건물이라는 도시의 삭막한 부담감을 완화시켰다는 호평을 받고 있다.

글라스타워는 또 주변 건물의 경관과 잘 어우러진 현대적인 고층의 스카이라인을 형성하고 있어 선진국형 도시 이미지를 대표하고 있다는 것이 시민들의 반응이다.

인근 김수홍 대륙공인중개사 부장은 “글라스타워는 도시의 아름다움을 살린 국내의 대표적인 건물이다”며 “이 건물은 소유주만 여러명 있다. 그리고 다양한 유명 기업들이 입주해 있다”고 말했다.

소유주만 기업3곳·개인12명, 대표적인 고수익 임대빌딩

글라스타워는 서울 강남구 대치동 946-1번지 일대 총 8필지의 대지 위에 세워졌다.

등기부 등본상 지분을 갖고 있는 소유주는 기업(3곳)과 개인(12명)을 포함해 총 15명으로 확인됐다.

지분을 소유하고 있는 기업은 ㈜삼성엔지니어링, ㈜진진, ㈜휘닉스커뮤니케이션즈로 각각 34.2%, 12%, 3.4% 등이다.

가장 많은 지분을 소유한 곳은 ㈜삼성엔지니어링과 ㈜진진에 이어 서울시 강남구의 최 모씨로 11.9%를 소유한 것으로 나타났다.

특히 지분을 소유한 개인중 8명은 강남구와 송파구 등에 주소지를 두고 있다. 이외에 분당과 미합중국 워싱턴 주 밸레뷰시 등의 지역 거주자가 있는 것으로 확인됐다.

특이한 것은 매매를 통해 지분을 소유한 개인은 1명에 불과하고, 대부분의 지분소유 개인들은 증여와 상속을 통해 소유하고 있는 것으로 나타났다.

▲ 지분 소유자만 기업 3곳, 개인 12명 등으로 구성된 글라스타워의 입구

시가 3650억원에 연 임대수익 200억 넘어

글라스타워는 지난 1991년 10월 착공해 1995년 11월 준공됐다. 용도는 업무시설 및 그린생활 시설물로 지어졌다.

철골철근콘크리트 구조로 건설된 이 빌딩의 건물면적은 지상 1층 1196.28㎡(362평), 2층 805.31㎡(244평), 3층 1023㎡(309평) 등이다. 4층부터 30층까지는 각 층별로 1254.79㎡(380평) 면적으로 동일하다.

총 건평은 6만326.81㎡(1만8249평)이며, 대지면적은 3507.7(1061평)㎡이다.

▲ 글라스타워는 건물 외벽 뿐만 아니라 내부도 미적 디자인을 잘 살렸다는 평가를 받고 있다. 사진은 지하 1층에서 올려다본 예술 작품

▲ 개인 지분 소유자 12명중 1명 이외에 모두 상속과 증여 등으로 지분을 갖고 있는 점이 눈에띤다. 사진은 20여장에 달하는 글라스타워 등기부등본

이 빌딩 토지(1061평)의 공시지가(2011년 기준)는 평당 9322만원으로 고시돼 공시지가 합계는 989억1387만원이다.

유진석 원빌딩부동산중개법인 이사는 “테헤란로는 대지가격과 건물가격으로 부동산 가격을 평가 하지 않고 건물 연면적과 건평당 가격으로 합산을 하고 있다”며 “이 지역은 랜드마크의 기능과 강남을 대표하는 상권의 상징성을 갖고 있다”고 말했다.

이어 유 이사는 “글라스타워의 가격은 건평당 최소 가격 1700만원을 잡았을 때 약 3100억 정도 되며 2000만으로 했을 때 약 3650억 정도 될 것으로 보인다”고 덧붙였다.

원부동산의 물건(부동산) 안내서에 따르면 토지가격은 평당 약 3억3000만원 정도로 추산된다. 토지면적이 1061평임을 감안하면 땅값만 3500억원에 달한다.

이에 따라 임대수익률은 4~5% 기준으로 했을 때 월 12억~18억원 정도가 나오며 연 기준으로 200억이 넘을 것이란 분석이다.

오피스 임대전용 빌딩, 전형적인 고수익형

글라스타워는 지하 8층에 지상 32층으로 시장층 대부분이 사무실 임대로 사용되고 있다. 쉽게 말해 강남 최고의 노른자위 땅에 세워진 고수익형 빌딩이다.

지상 및 지하 1층은 은행, 소매점, 식당 등이 들어서 있다. 지하 2층부터 지하 7층까지는 주차 공간이며 지하 8층은 관리사무실을 비롯해 기계실, 전기실 등이 있다.

로비와 안내데스크가 있는 지상 1층 외에 2층부터 31층까지 오피스 층이고 맨 꼭대기 32층은 기계설비실 등으로 사용된다.

입주기업은 약 32개 업체에 달한다. 삼성엔지니어링이 2,7,16층 등 총 11개 층을 사용하고 있다. 휘트니스커뮤티케이션즈와 진진은 각각 17층과 29층을 사용하고 있다. 이외에 도시바, 한국로슈, 정관장(삼성점) 등의 국내외 대표적인 기업들이 입주해 있다.

▲ 지분 일부만 갖고 있어도 고소득이 보장될 정도로 임대료가 최고수준이다. 사진은 글라스타워와 인근 테헤란로 주/야 전경

공실은 현재 각 층마다 약 200여평의 17,18,24,26 층이 비어 있어 새로운 세입자를 찾고 있다.

임대료는 평당 8만원~9만원선이며, 보증금은 평당 80만원~90만원에 이른다. 실제 오피스 사용공간인 전용율은 52.9%로 비교적 크지 않다. 주차는 임대면적 54평당 1대를 무료로 준다.

하루 유동인구 16만명 달한 상권메카 상징

1960~70년대 삼성역 주변은 강남개발을 타면서 이후 상업과 문화, 경제의 중심지로 빠른 성장을 해왔다.

이곳은 교통이 편리할 뿐만 아니라 부자들이 모이는 강남의 메카가 되면서 대한민국 소비문화의 중심지로 성장했다.

유동인구는 평일 약 16만명에 달해 강남 최고의 상권인 강남역과 엇비슷하다. 하지만 주말에는 20만명에 달해 그야말로 발디딜 틈조자 없는 북새통을 이룬다.

▲ 인근 코엑스를 중심으로 한 상권에는 하루 유동인구가 16만명에 달한다.

▲ 삼성역 역세권과 인근 상권. 글라스타워는 오피스 위치로 최고의 입지조건에 있다.

김수홍 대륙공인중개사 부장은 “이곳은 백화점, 호텔, 문화공간 등 편의시설이 모두 들어서 있어 최고의 상권을 자랑한다. 아울러 유통 및 교통의 중심지로서 우리나라 비즈니스의 중추적 역할을 하고 있다”며 “그 중심에 있는 글라스타워의 입지조건도 최고라고 할 만하다”고 말했다.