주택구입시 대출금의 상속·증여·양도세 해석

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이재명의 ‘세무테크’

이재명 필진페이지 + 입력 2013-05-27 01:22:42

상당수의 사람들이 아파트를 구입하면서 은행대출을 받은 경우가 많다. 또한 주택이 두 채 이상인 경우 그중 한 채는 임대를 하고 있다.

은행대출을 받았거나 임대를 한 경우 대출금과 임대보증금은 집주인 입장에선 앞으로 갚아야 할 채무이다.

이렇게 채무가 있는 부동산을 양도하거나 상속 또는 증여하는 경우 채무에 대한 처리방법이 다르다.

첫째, 부동산을 타인에게 양도하면 양도소득세를 계산해서 내야하는 데 양도소득세는 부동산을 사고 팔아서 남는 금액 즉 양도차액에 대해 내는 세금임으로 은행에서 대출을 받아 구입했다면 대출이자는 남는 금액에서 빼야하는, 즉 비용으로 인정받아야만 한다고 생각할 수 있다.

그러나 은행채무는 비용으로 인정해주지 않는다. 따라서 채무에 대한 이자비용도 비용으로 인정받을 수 없다.

둘째, 상속세는 상속재산에 대해 세금을 과세한다. 이때 상속재산에는 채무도 포함하기 때문에 채무가 있는 부동산을 상속받게 되면 부동산 가액에서 채무를 뺀 금액을 상속받은 것으로 보고 상속세를 계산한다.

하지만 주의할 점은 상속이 일어난 시점으로부터 소급하여 1년 이내의 채무, 즉 대출받은 금액이나 임대보증금으로 받은 금액이 2억원 이상이거나, 또는 2년 이내에 5억원 이상인 경우엔 대출 또는 임대보증금으로 받은 금액의 사용처를 상속인이 밝혀야 하며 만약 밝히지 못하면 밝히지 못한 금액은 상속재산에 포함하게 된다.

셋째, 증여는 부동산등을 대가없이 무상으로 주고받는 계약임으로 증여세는 무상으로 받은 금액을 기준으로 세금을 계산해 증여받은 사람이 납부해야 한다.

이때 채무가 있는 부동산을 증여받는다면 두 가지를 고려해볼 수 있는데 한 가지는 부동산에 관련된 채무를 증여를 받는 사람이 부담하는 경우이며, 다른 하나는 부동산에 관련된 채무를 증여한 사람이 부담하는 경우이다.

만약에 부동산에 관련된 채무를 증여를 하는 사람이 부담하고 증여를 했다면 부동산 가액 전체가 증여가액이 되기 때문에 부동산 가액 전체를 기준으로 증여세를 계산하면 된다.

그런데 만약 부동산과 관련된 채무를 증여받는 사람이 책임지기로 하고 증여를 받았다면 결국 부동산과 관련된 채무는 증여받은 사람이 갚아야만 한다.

그렇다면 채무부분에 대해서는 증여받은 사람이 언젠가는 갚아야 하기 때문에 대가를 주고 부동산을 인수한 것과 같다.

따라서 채무가 있는 부동산을 증여받으면서 증여받는 사람이 그 채무를 부담하기로 했다면 부동산 가액에서 채무부분만큼은 무상으로 받은 증여가 아니고 대가를 주고 인수한 것이 되어 증여한 사람이 양도소득세를 내야하는 것이며, 증여받은 사람은 채무부분을 차감한 부분에 대해서만 증여세를 계산해서 내게 되는 것이다.

예를 들어 은행채무 2억과 임대보증금이 2억이 있는 10억짜리 아파트를 부인에게 증여하면서 채무를 증여를 받는 부인이 부담하기로 했다면 채무 4억원에 대해서는 남편이 양도소득세를 내야하고 나머지 6억에 대해서는 부인이 증여세를 내면된다. 물론 부인에게 증여하는 경우 6억까지는 증여세를 내지 않기 때문에 부인이 낼 증여세는 없다.

[이재명 세무사=미래세무법인]

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