혜택 많은 1주택 소유자…주택 수 산정 기준 눈길

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배우자와 주택 공동소유…1주택으로 간주
공유주택…최다지분자 소유주택으로 계산

이재명 필진페이지 + 입력 2020-11-08 11:03:08

주택수 계산

우리나라 세법의 과세체계에서는 1주택에 대해 혜택을 주는 규정이 많다. 한데 1주택의 정의가 각 세목들이 꼭 같은 것은 아니다. 주요세목의 주택 수 산정 기준은 어떻게 될까.

1. 양도소득세

양도소득세에서 주택 1채(9억원 이하)의 경우 비과세, 하지만 조정지역 2주택 이상인 경우 10% 또는 3주택의 경우 20% 중과가 되므로 주택 수 산정이 매우 중요하다. 1세대(동일 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가구)의 세대 구성원의 주택 수는 모두 포함하여 산정한다. 배우자와 주택을 공동소유하는 것은 1주택으로 본다. 공동 상속주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 보며 소수 지분자는 주택 수 계산 시 공동주택은 주택에서 제외한다.

[사례]

1. 아버지·어머니 공동소유 주택A(50%:50%), 아버지 주택B, 자녀 주택C(모두 조정지역, 동일세대) : 1세대 구성원 주택수는 모두 합산하므로 3채 보유

1) 공동소유 주택A 매도시 : 3주택 중 한 채 매도시 20% 중과 세율 적용

2) 아버지 주택B 매도시 : 3주택 중 한 채 매도시 20% 중과 세율 적용

3) 자녀 주택C 매도시 : 3주택 중 한 채 매도시 20% 중과 세율 적용

2.주택임대소득

공동으로 주택을 보유하고 있다면 공유주택은 최다지분자의 소유주택으로 계산하는 방식이 원칙이다. 다만 최다지분자가 복수이면 최다지분자 간 합의에 따르되 합의가 없으면 각각의 소유로 계산한다. 그러나 2020년 귀속분부터는 해당주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공유지분을 소유하는 경우에는 각각의 주택 수에 포함하게 된다. 만약 동일주택을 부부가 일정 지분 이상 소유한 경우 부부 중 지분이 더 큰 자의 소유로 한다. 부부의 지분이 동일하면 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자의 소유로 한다.

3.종합부동산세

선행세목인 재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 종합부동산세도 주택으로 과세되기 때문에 주택 수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙이다. 종합부동산세 세율적용 주택 수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수이다. 주택의 일부지분만 보유한 경우에도 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택수를 계산한다. 다만 과세에서 제외되는 합산배제 임대주택은 세율적용 시 주택 수 계산 대상에서 제외된다.

[세율적용 주택 수 계산사례 설명]

(사례1) 서울 2개 주택·경기 부천 1개 주택 보유, 서울 1개 주택이 합산배제 임대주택 주택일 경우 세율적용 주택 수 →(일반지역 2주택) 일반세율 적용, 세 부담 상한 150%

(사례2) 서울 2개 주택·경기 부천 1개 주택 보유, 경기 부천 1개 주택이 합산배제 임대주택 주택일 경우 세율적용 주택 수→(조정대상 2주택) 중과세율 적용, 세 부담 상한 200%

(사례3) 서울 1개 주택(부부 공동소유), 대전 2개 주택 보유→(3주택자) 중과세율 적용, 세 부담 상한 300%

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