부동산 문제 市場에 맡기고 文정부는 빠져라

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‘임대차 3법’으로 부동산값 폭등시켜 놓더니
‘신규 전·월세 임대료 5% 상한제’ 또 만지작
공산국가처럼 국가가 개입하면 부작용 더 커

스카이데일리 기자페이지 + 입력 2021-08-03 00:02:01

서민 주거난이 갈수록 태산이다. 정부가 집값이 예상보다 크게 하락할 수 있으니 추격(追擊) 매수나 투기성 매수에 나서지 말라고 경고 수위를 높였지만, 전국 17개 시·도 아파트 매매·전세가격이 꾸준히 상승하고 있다.

특히 수도권의 경우 정비사업 이주수요에 방학철 학군 수요까지 겹치며 전세난 심화 우려가 커지고 있다.

공급이 수요에 미치지 못하는 상황이 계속되고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울의 아파트 전세수급지수는 107.4로 재작년 10월 넷째 주 이후 1년8개월 동안 줄곧 기준선을 상회한 것이다. 전세수급 지수는 ‘0’에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻한다. 전세난에 지친 세입자들이 중저가 주택 매매로 돌아서면서 집값을 끌어올리는 현상이 전국적으로 나타나고 있다.

이런 현실에서 더불어민주당이 지난해 8월 시행에 들어간 ‘임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)’을 재개정해 신규 전·월세 계약도 임대료를 5% 이상 못 올리게 하는 방안을 검토 중이어서 시장에서 반발 움직임이 일고 있다.

전·월세 상한제 시행 후 수도권 아파트 평균 전셋값이 1년 만에 25.7% 폭등하는 등 시장에선 임대차 3법의 문제점을 지적하는 목소리가 끊이지 않고 있다. 신규 계약에 상한제를 적용하면 전세 공급자가 시장에서 철수하는 선택을 하고, 전세 공급이 줄어 전세가격 폭등과 전세 암(暗)시장 형성으로 귀결될 것으로 전망되고 있다. 시장가격과의 괴리를 키우는 가격통제정책은 부동산 시장을 더욱 엉망진창으로 만들어 가격 폭등과 공급 물량 축소로 연결된다는 것이다.

주목되는 것은 민주당 싱크탱크인 민주연구원의 최병천 부원장도 “과도한 가격통제정책은 공급량을 축소하는 것으로 귀결된다”며 임대차 3법 재개정 명분이 없음을 지적하고 나선 점이다. 국가가 전·월세 상한선을 인위적으로 통제하게 되면 집주인이 시장에 매물을 내놓을 유인이 떨어진다는 것이다. 실제로 시장에선 임대차법 시행 1년 만에 전세매물이 급감했고, 전세의 월세 전환이 가속화되지 않았나.

문재인정부는 ‘신규 전·월세 계약의 임대료 5% 상한제’에 대해 대내외에서 비판이 커지고 있음을 가볍게 여겨선 안 된다. 공식 외환시장이 존재하지 않을 때 암시장에서 달러 거래가 이뤄진 사례처럼 가격 통제 관점에서 부작용이 작동하는 메커니즘과 동일하다는 사실을 직시해야 한다.

현행 임대차 3법 또한 부동산 가격 상승기에 2년 추가 갱신요청권을 강제하고, 갱신 시 5% 가격 통제까지 한 게 전세가격 폭등 요인 중 하나였다는 인식 개선이 요청되고 있다. 비현실적인 가격 통제가 임대인 입장에서 4년만 계약하고 갱신 없이 신규 계약을 체결하도록 하는 유인이 됐고, 신규 계약을 통해 가격 상승을 실현하도록 조장한 사실에서 교훈을 얻어야 한다.

문제는 현 여권에 이념성향이 강한 인사가 많다보니 지금까지 실패에서 얻은 교훈이 없다는 점이다. 전문 지식 없이 ‘이렇게 하면 될 것’이라는 막연한 생각으로 정책을 남발한 결과 부동산값 폭등을 초래했고, 민심은 떠나고 있다.

전세난은 정부가 자초한 측면이 크다. 임대인의 거주 의무를 강화하자 직접 살겠다는 집주인이 늘고, 느닷없는 임대주택사업자 혜택 축소로 공급 물량이 준 것 아닌가. 임대주택의 90% 이상이 민간에서 나오는데 공공임대 확대 처방을 남발하니 시장 혼란만 커진 것이다. 이제는 파격적인 공급 확대 방안을 강구할 때다. 정부는 임대사업자 인센티브 확대 등 규제 완화로 민간 임대시장을 활성화해야 할 것이다.

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