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건물과 토지 같은 부동산을 양도할 때 발생하는 양도소득세가 불로소득이라 해 현재 중과하고 있다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액의 차액에 대한 세금이다. 취득가액에는 부동산 등의 매입비용과 필요경비가 포함된다.
양도소득세는 다른 소득보다 높을 세율을 부과해서 세금 부담이 상당한데 관련된 필요경비를 놓치는 억울한 경우가 있다. 또는 건물관련 비용이 필요경비에 해당하지 않는데 필요경비로 신고해 추후 가산세까지 추가 부담하는 경우도 있다. 따라서 양도소득세를 줄이기 위해서는 필요경비를 인정받을 수 있는 것들을 파악하는 것이 필요하다. 필자가 양도소득세 상담을 하다 보면 필요경비를 잘못 파악하고 있는 경우, 필요경비에 대한 증빙을 제대로 챙겨두지 않아 불필요한 세금을 추가적으로 부담하는 경우가 종종 발생한다.
필요경비로 공제되는 지출인지 따져봐야
경비라고 해서 모두 필요경비처리가 인정되는 것은 아니다. 현행 법령에서는 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것은 필요경비로 공제하며 자본적 지출액이란 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비로 규정하고 있다. 그러나 현실적으로는 여러 가지 사례가 있을 수 있으며 그러한 것들을 자본적 지출이냐 아니냐를 구별하는 것은 상당히 어려운 일일수도 있다.
다음은 필요경비에 해당하는 자본적 지출이다.
1.아파트베란다새시비
2.홈오토설치비
3.건물의 난방시설을 교체한 공사비
4.방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용
5.자바라 및 방범창 설치비용
6.사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니새시 설치대금
7.자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등
이 밖에도 양도 자산을 취득한 후 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송 또는 화해비용, 수용되는 경우 보상금의 증액과 관련해 직접 소요된 소송 또는 화해비용 등이 자본적 지출에 해당한다.
반면, 필요경비에 해당하지 않는 수익적 지출은 다음과 같은 항목들이다.
1.벽지, 장판 교체비용
2.싱크대, 주방기구 교체비용
3.외벽 도색작업
4.문짝이나 조명 교체비용
5.보일러 수리비용
6.옥상 방수공사비
7.하수도관 교체비
8.오수정화조설비 교체비
9.타일 및 변기공사비
10.파손된 유리 또는 기와의 대체
11.재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입
12.화장실공사비, 마루공사비
거주하는 집이라든지, 보유하고 있는 건물 등 자체적으로 변화가 없는 단순 수선비 등(도배, 장판, 화장실, 싱크대, 옥상방수 공사)은 해당자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 증가시켰다고 보기 힘든 지출이므로 자본적 지출에 해당되지 않으며 집을 정상적으로 사용하기 위해 또는 본래의 기능을 유지시키기 위한 비용으로 인정되기에 수익적 지출에 해당된다고 보면 된다. 이 수익적 지출은 양도세 계산 시 차감해주는 필요경비에 속하지 않는 비용이다.
필요경비 입증서류
양도소득세 필요경비 입증서류는 지출사실을 입증할 수 있는 계약서 및 영수증 등을 말하며 영수증은 세금계산서, 현금영수증, 신용카드매출전표, 현금영수증 등으로 공급자의 인적사항과 공급물품, 공급일자, 가액 등이 명시돼야 공제가 가능하다.
이 중 영수증 등에 관한 사항으로 2016년부터 세법 개정에 따라 소득세법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류(계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등)를 수취ㆍ보관한 경우로 한정해 자본적 지출액의 필요경비 인정 기준을 명확화했다.
다만 2016년 전의 자본적 지출액 등에 대해서는 종전 규정에 따라 상기 법적 증빙을 구비하지 않은 경우에도 실제 지출된 비용으로 지출 사실이 객관적으로 확인되는 경우 필요경비에서 공제받을 수 있다.
따라서 흔히 공사비에 대한 증빙이 정규증빙이 아닌 경우가 많은데 계약서 등을 받으면 반드시 공사대금 지급일과 금액을 명확히 한 다음 통장에 이체를 해주는 방식으로 증빙서류를 수취·보관해야 한다.
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