공익사업용 토지보상에 대한 세금감면 혜택

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"사유 발생 과세연도의 과세표준신고 시 소득세 또는 법인세로 납부해야"
비사업용토지, 공익사업 협의양도 사업용 토지로 인정…중과세 예외대상

이재명 필진페이지 + 입력 2022-02-14 12:03:13

부동산 시장 과열을 막기 위한 정부대책 가운데 신도시 개발이 있다. 신도시를 개발하기 위해서는 우선 토지매입이 이뤄져야 하는데, 신도시 개발 예정지의 기존 토지소유자들에게는 해당 토지의 강제매각에 따른 양도소득세가 발생한다.

이처럼 정부의 부동산 정책에 따라 강제 수용되는 부동산의 양도소득세에는 여러 가지 세제혜택이 있는데, 그중 공익수용의 대표적인 세제혜택에 알아본다.

공익사업용토지 등의 양도소득세 감면

공익사업용으로 양도되는 토지 등이 속한 사업지역에 취득한 토지 등을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해 현금보상은 양도소득세의 10%, 채권보상은 15%, ‘보금자리주택 건설 등에 관한 특별법’ 등에 따라 협의매수 또는 수용됨으로 발생하는 소득으로서 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 30%(만기가 5년 이상인 경우에는 40%)에 상당하는 세액을 감면한다. 또한, 과세기간별 한도와 5년간 한도가 있음에 유의해야 한다.

세법에서는 공공용지와 관련해 양도소득세 감면대상이 되는 경우를 다음 3가지로 열거하고 있다.

① 토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

② 도시 및 주거환경정비법(약칭: 도시정비법)에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하는 정비구역)의 토지 등을 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

③ 토지보상법등 법률에 따른 토지 등의 수용으로 발생하는 소득

세법에서는 세금감면 혜택이 크기 때문에 다음과 같은 사후관리를 하고 있다. 공익사업의 시행자가 사업시행의 인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 당해 공익사업에 착수하지 아니하는 경우, 사업시행자가 ‘일정한 기한’ 내에 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업시행인가를 받지 아니하거나 그 사업을 완료하지 아니한 경우라면, 어느 하나에 당해 사업시행자는 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고 시 소득세 또는 법인세로 납부해야 한다.

비사업용토지 제외

토지소유자가 소유한 토지를 용도대로 이용하지 않거나 실수요 목적으로 소유하지 않을 경우에는 비사업용 토지로 보고 양도세를 중과세한다. 중과세는 양도자산의 당해세율에 10%를 가산한 세율을 적용한다.

소유한 토지가 비사업용 토지에 해당되더라도 공익사업으로 협의양도가 되면 사업용 토지로 인정을 받아 중과세를 받지 않는다.

감면 배제

위 규정 모두 사업인정고시일로부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지를 대상으로 하기 때문에, 보유한 지 2년이 채 경과되지 않아 사업지구에 편입되었다면 위의 혜택을 볼 수 없다. 이 경우라도 상속이나 증여(일정요건 해당)에 해당하는 경우라면 취득일을 당초 피상속인 또는 증여한 배우자나 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날로 보기 때문에 이때부터 사업인정고시일까지 기간이 2년 이상이라면 요건이 충족한다. 여기서 일정 요건에 해당하는 증여란 양도(토지보상)일로부터 소급해 5년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 경우를 말한다.

이재명 필진페이지 +