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기준시가 1억원 이하 주택에 대한 취득세가 중과제외 된다고 다른 세금도 혜택을 받는다고 오해하는 경우가 많다. 실제 기준시가 1억원 이하 주택은 주택으로 생각하지도 않고 있다가 낭패를 보는 사례들이 있다. 세목별로 그 기준을 달리 정하고 있기 때문에 이를 꼼꼼히 확인하고 취득해야 한다.
1. 취득세
가격 1억원 이하 주택은 취득세가 1%로 저렴하다. 현재 다주택자와 법인이 주택을 취득할 경우 취득세가 최고 12%로 중과된다. 하지만 공시가격 1억원 이하 주택은 다주택자와 법인이 취득하더라도 취득세가 중과되지 않는다. 또 다른 주택을 취득할 때도 보유 주택 수에서 제외된다. 가령 공시가격 1억원 이하 주택을 10채 보유한 다주택자가 서울의 주택을 추가로 취득하더라도 취득세가 중과되지 않아 1~3%만 내면 된다. 다만 ‘도시 및 주거환경정비법’상 정비구역으로 지정·고시된 지역과 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’상 사업시행구역은 공시가격 1억원 이하 주택도 취득세가 중과되므로 주의해야 한다.
2. 보유세
재산세를 살펴 보면 재산세 차이가 없다. 추가로 보유하게 된 주택에 대해 재산세만 추가로 부담할 뿐이다. 종합부동산세 또한 소규모 주택에 대한 혜택이 없다. 공시가격 1억원 이하라도 온전히 주택 수에 포함된다. 금액이 크지 않으니 늘어나는 세금도 거의 없을 것으로 생각할 수 있지만 경우에 따라 기존에 내고 있던 종부세가 순식간에 2배 이상 뛸 수도 있다.
3. 양도소득세
양도세 산정 시에는 유의가 필요하다. 공시가 1억원 미만 주택은 양도세 중과 배제 대상이지만 원칙적으로 보유 주택 수에는 포함된다. 예를 들어 한 명이 공시가 1억원 미만 주택 한 채와 일반 주택 한 채를 동시에 보유한 경우, 소유하고 있는 일반 주택은 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못한다. 또한 보유하고 있는 공시가 1억원 미만의 주택도 양도 당시 공시가격 3억원 이하일 경우에만 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다.
중과세 판단 시 조정지역 외 소재하는 기준시가 1억원 이하 주택은 큰 문제가 없다. 다만, 중과지역(이하 설명 참조)에 소재하는 기준시가 1억원 이하 주택을 소유한 경우 다른 주택을 매도할 때 특히 조심해야한다.
▷ 1억원 이하 주택 양도 시
해당 주택 양도 시 중과 대상 지역에 소재하는 기준시가 1억원 이하 주택은 중과 대상이 아니다. 일반세율 적용 및 장기 보유 특별공제 대상이 된다
▷ 조정지역 주택 양도 시
조정지역에 소재하는 다른 주택을 매도하는 경우 중과지역에 소재하는 기준시가 1억원 이하 주택은 주택 수에 포함이 되므로 2주택 중과 대상이 된다. 이 부분에 특히 조심해야 한다.
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