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재건축 규제가 문재인정부 5년간 이어지면서 6년 전 일반 아파트보다 18% 높았던 서울 구축 아파트값이 올해에는 4% 높은 데 그친 것으로 분석됐다.
18일 부동산 플랫폼 업체 직방이 2011년부터 2022년까지 총 1035만3156건의 거래를 분석한 결과에 따르면 올해 서울 신축 아파트값은 일반 아파트 대비 38% 높은 것으로 나타났다.
신축 아파트값은 최근 10년간 일반 아파트값보다 30~40%를 웃돌았다. 2010년대 초반 10~20% 더 높았던 신축 아파트의 전셋값도 2017년 이후엔 일반 아파트에 비해 30% 이상 차이를 보였다.
주목할 점은 구축(30년 이상) 아파트값과 일반 아파트값의 차이다. 올해 구축 아파트값은 일반 아파트보다 4%가량 높았다. 전셋값은 21% 더 낮게 형성됐다.
직방은 “매매시장에서 구축 아파트와 일반 아파트의 가격 차이는 2017년 18%를 기록한 이후 약화되고 있다”면서 “특히 2020년에는 1%를 기록해 일반 아파트와의 매매가격 차이가 크게 감소한 모습을 보이고 있다”고 설명했다.
이어 “이는 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축·재개발 시장 안정화를 위한 정부 정책들의 영향으로 해석된다”고 설명했다.
가격 강세를 보이는 아파트 유형은 지역별로 달랐다. 신축 아파트값은 전북, 울산, 대전에서 일반 아파트에 비해 60% 이상 높았다. 그러나 경기, 전북, 부산, 서울 등 4곳에선 구축 아파트값이 일반보다 우세했다.
특히 전남, 광주, 대전, 세종, 충북은 일반 아파트보다 구축 아파트의 매매가격이 10% 이상 떨어졌다. 이 지역들은 아파트 시장에서 재건축에 대한 기대감이 미약해 노후도로 불호심리만이 매매가격에 반영된 것으로 보인다.
또한 재건축 기대감이 거래가격에 반영되지 않는 전세시장의 경우 유의미한 차이가 없는 경상남도를 제외한 모든 시도에서 일반 아파트보다 구축 아파트가 낮은 가격을 형성하고 있다.
직방 관계자는 “2018년 이후 서울의 구축 아파트 선호현상이 과거에 비해 유의미하게 하락하는 경향이 나타났다”면서 “규제정책의 영향으로 재건축 기대심리로 매매가 상승 정도가 상대적으로 줄어든 것”이라고 했다.
이어 “다만, 재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시금 구축 아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지 살펴봐야 한다”고 덧붙였다.
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