부담부 증여가 유리하지 않은 경우도 있다

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[이재명의 세무테크]

작년부터 다주택자 종부세 2배 이상 부과
부담부증여 고려한 유리한 방식 진행해야

이재명 필진페이지 + 입력 2022-10-31 11:40:58

작년부터 다주택자는 종합부동산세가 그 전년 대비 적게는 2배 이상 부과되고 있다. 그렇다고 양도할 수도 없는 상황이다. 다주택자의 양도소득세가 최대 80%가 넘기 때문이다.

실제로 서울을 비롯한 수도권 주택 소유자는 보유세와 양도소득세 중과를 피하기 위하여 또는 제3자에게 팔기는 아까운 물건인 경우 자녀를 비롯한 가족들에게 증여를 감행하고 있다. 증여를 해야 하는 상황이라면 부담부 증여를 함께 고려해 유리한 방식으로 진행해야 한다.

부담부 증여란 부동산을 자녀에게 증여할 때 해당 부동산에 잡혀 있는 전세보증금이나 은행 대출 등의 채무를 함께 수증자에게 넘김으로써 이후 수증자인 자녀가 채무를 상환하게 하는 방법이다. 부담부 증여의 절세 효과를 최대화하려면 다음의 사항을 고려해야 한다.

우선, 부담부 증여를 할땐 소득 여건이 되는 자녀에게 물려줘야 한다. 부모가 집과 함께 넘긴 채무는 자녀 스스로 갚아야 하기 때문이다. ‘일단 집을 부담부 증여해 놓고 보증금을 나중에 슬쩍 갚아 주면 되겠지’라고 생각했다가는 낭패를 볼 수 있다. 세무당국이 이런 부분에 대해 정밀 검증하고 있기 때문이다.

그리고 대출이나 보증금이 먼저 있는 상태에서 증여해야 부담부 증여가 인정된다는 사실도 유념해야 한다. 증여를 받는 날 임대차계약을 동시에 맺는 경우는 부담부 증여가 인정되지 않는다

그렇다면 여러 채의 주택 중에선 어떤 주택을 증여해야 할까. 재산을 증여할 땐 원칙적으로 보유 이익이 가장 많이 발생한 재산을 증여하는 게 절세에 가장 유리하다. 재산을 증여하면 증여자가 보유한 기간 동안 발생한 차익에 대해선 양도세가 과세되지 않기 때문이다.

하지만 부담부 증여는 좀 복잡하다. 자녀가 부담하는 증여세와 부모가 내야 하는 양도세를 각각 신고납부해야 한다. 두 가지를 동시에 계산해 봐야 한다. 만약, 중과세 되는 1세대 2주택 이상자 또는 비사업용 토지의 양도에 해당되거나 과세표준이 5억 원 또는 10억 원을 초과하여 42% 또는 45%(지방소득세 별도)의 세율이 적용되는 경우에는 부담부 증여가 오히려 세부담이 훨씬 더 크게 되는 경우가 발생할 수도 있는 것이다.

특히 다가구주택을 부담부 증여할 땐 주의해야한다. 다가구주택은 다세대주택과 달리 건축법상 단독주택으로 보고 있으며, 세법상으로도 다가구주택 전체를 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 해 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.

하지만 부담부 증여 건에 있어서 국세청은 판단을 달리하고 있다. 국세청의 유권해석에 따르면, 다가구주택을 하나의 매매단위로 해 양도해야 하지만, 부담부 증여의 경우에는 하나의 매매단위로 양도한 것이 아니라 실질 특성상 양도 부분과 증여 부분으로 별도 구성된 것이므로 다가구주택 전체를 1주택으로 볼 수 없다고 했다.

이렇게 판단하면, 다가구주택에 5가구가 거주한다고 하면 1주택자가 아닌 5주택자로 적용된다는 것이고, 1세대1주택 비과세로 판단한 것이 다주택자 3주택 이상 30% 가산율 적용에 장기보유특별공제까지 배제되므로 양도세에 매우 큰 차이가 발생하게 된다.

이재명 필진페이지 +