조정대상지역 해제되면 세금 어떻게 달라질까

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[이재명의 세무테크]

취득세, 2주택부터 8~12% 중과세율에서 1~3% 일반세율로 적용
‘2년 거주 요건’ 충족 안 해도 양도소득세 비과세 적용 가능
조정대상지역 해제 시 종부세 중과 면한다… 기본 150%로 완화

이재명 필진페이지 + 입력 2022-11-14 09:43:15

정부는 이달 경기도 9곳을 투기과열지구에서 해제했다. 수원·안양·안산단원·구리·군포·의왕·용인수지·기흥, 동탄2가 대상이다. 조정대상지역에서는 고양·남양주·김포·의왕·안산·광교지구 등 경기도 22곳과 인천 전 지역(8곳)·세종 등 모두 31곳을 해제했다.

6월과 9월 두 차례에 걸쳐 세종을 제외한 지방 전체가 규제지역에서 해제된 데 이어 이번에 수도권도 대거 해제됐다. 이에 따라 서울 전역과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳만 투기과열지구·조정대상지역 등 2중 규제지역으로 남게 된다. 조정대상지역에서 해제되면서 달라지는 세금문제를 살펴본다.

취득세

조정대상지역에 2주택, 3주택 째를 취득할 때부터 8~12%의 중과세율을 적용받는다. 조정대상지역에서 해제된다면 그 지역에 2주택째를 취득하더라도 일반세율인 1~3%를 적용받을 수 있다. 단 이러한 경우라도 3주택째부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 중과세율을 적용받는다.

증여취득세를 적용할 때도 차이가 있다. 조정대상지역의 공시가격 3억 이상의 주택을 증여받을 때 12%의 중과세를 적용받는데, 조정대상지역이 해제된다면 공시가격 여부와 관계없이 증여취득세율을 3.5%로 적용받는다.

양도소득세

1세대 1주택자의 경우 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때 2년 이상 거주하면 양도소득세를 비과세(양도가액 12억원 초과분에만 과세) 혜택을 받을 수 있다. 하지만 조정대상지역이 해제된 지역에서 주택을 신규 취득하면 ‘2년 거주요건’을 충족하지 않아도 2년 이상 보유한다면 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다. 단, 취득 당시 조정대상지역이었다면 양도하는 시점에 조정대상지역에서 해제되더라도 2년 거주 요건을 충족해야 한다.

다주택자 양도세 중과도 배제된다. 2채 이상 보유한 다주택자가 조정대상지역 소재 주택을 양도한다면 양도소득세 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제는 적용되지 않는다. 조정대상지역이 해제된 이후 양도한다면 이러한 중과세를 피할 수 있다. 다만 올해 5월10일부터 내년 5월9일까지 다주택자가 양도하는 주택에 대해 1년간 한시적으로 양도소득세 중과 적용을 유예하고 있어 지금 당장은 별다른 효과가 없다.

일시적 1세대 2주택자의 양도세 비과세 특례 적용 기간도 늘어난다. 만약 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 위치한다면 종전주택을 2년 이내에 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 종전주택이 조정대상지역에서 해제되거나 신규주택이 비규제지역에 위치한다면 처분기한은 3년으로 연장된다.

보유세

주택을 보유하는 단계에서는 종합부동산세에 영향이 있다. 매년 6월1일 당시에 3주택 이상 또는 조정대상지역에 소재한 2주택 이상을 보유한 경우에 종합부동산세의 세율이 일반세율 0.6~3%에 비해 1.2~6%로 중과를 하고 있는데, 조정대상지역 해제된 지역은 이를 피할 수 있게 됐다.

또한 전년대비 주택 보유세 세 부담 상승의 상한선이 당해 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 보유자는 300%로 인상되는 반해, 조정대상지역이 해제되면 기본 150%으로 완화된다.

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