빌딩매입 시 부동산 선정부터 ‘꼼꼼히 해야’

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권오진의 빌딩거래

2층 이상 위치한 종합부동산에서 거래 권장…건물 편안함도 중요

권오진 필진페이지 + 입력 2018-07-08 22:42:03

빌딩을 사기 위해서는 부동산에 방문을 해야 한다. 그러나 대부분의 사람들은 부동산이라고 하면 건물 1층에 있는 흔히 있는 부동산을 먼저 떠올린다.

물론 그런 부동산에서 대부분의 매물을 취급 하지만 빌딩은 거래가 많이 일어나지 않기 때문에 1층에 있는 부동산에서 전문적으로 빌딩 매물을 거래 하기에는 어려움이 있다.

1층에 있는 부동산에서는 빌딩 거래는 주 수입원이 아닌 부수적인 수입으로 보고 있기 때문이다. 그래서 2층 이상의 위치에 사무실을 차린 부동산을 보통 종합부동산인 경우가 많다.

이 곳에서는 특화된 부동산 만을 취급한다. 공장이면 공장, 토지면 토지, 빌딩이면 빌딩 등 해당 부동산에 특성에 맞게 특화된 부동산이라고 생각을 하면 된다. 1층 부동산처럼 자유롭게 들어갔다 나오는 곳이 아니다 보니 몇 년 동안 그 길을 지나쳐오면서 거기에 종합부동산이 있었는지도 모르는 경우도 있다.

종합부동산은 모든 것을 취급하는 만능으로 생각되기도 쉽지만 믿을 만한 곳인지 검증이 필요하다. 망하기 쉬운 업종이 부동산이기 때문에 그 부동산의 연혁이 어떤지? 사옥을 가지고 있는지? 내 자산을 믿고 맡길 수 있는지 확인을 잘 해봐야 된다.

빌딩이라고 하면 금액이 몇 십~몇 백억인데 믿고 맡길 데를 잘 찾아야 된다. 모 엔터테인먼트 대표도 방송사 인터뷰에서 좋은 빌딩을 찾으려고 부동산을 매일 방문해서 같이 자장면도 먹고 친해 지려고 노력을 많이 했다고 한다.

정말 좋은 자리는 누구에게나 길이 열려있는 건 아니어서 부동산과 친해지는 게 좋다. 그래야 하나라도 더 챙겨주고 싶은 마음이 생기지 않겠나. 부동산도 사람이 하는 거라 심적인 부분이 많이 차지한다.

부동산은 빌딩을 직접 발품을 팔아서 답사를 하여야 한다. 인터넷의 발달로 현장에 가보지 않고 부동산을 볼 수 있는데 대략적인 면은 볼 수 있지만 그 이상을 기대하기는 힘들다.

아무리 자신이 아는 곳이라고 하더라도 직접 돌아다니면서 임차인의 입장으로 현장을 봐야 된다. 내가 임차인이라면 이곳에 임차를 하고 싶은지, 내가 이 임대료를 내고 수익을 낼 수 있는 곳인지 등 여러 가지를 생각해봐야 된다.

“나라면 임차를 하지 않을 거 같지만 누군가는 하겠지”라는 막연한 생각은 안 된다. 부동산이라고 하는 게 시시각각 변하므로 아침, 점심, 저녁 시간대별과 평일, 주말도 각 요일별로도 유동인구가 다르다.

현장에서는 상권의 접근성, 경사, 주변 임차현황, 유동인구 동선, 건물의 상태, 공실률 등 확인해야 되는 것이 많이 있다.

빌딩은 옥상까지 올라갔다가 한층 한층 내려오면서 층별 상태를 확인해야 한다. 빌딩을 매입하는 것은 쉬울 수도 있지만, 한편으로 종합적인 분석이 필요해서 까다롭다.

필자가 빌딩 답사 할 중요하게 생각하는 것에는 ‘편안함’이 있다. 어느 빌딩에 갔는데 편안하지 않고 뭔가 불편한 느낌이 드는 빌딩이 있고 반면에 편안한 느낌이 드는 빌딩이 있다. 그 것은 직접 답사를 하지 않으면 느끼지 못하는 부분이다. 편안한 빌딩을 매입하라는 이야기다.

이 부분은 빌딩 뿐 아니라 모든 부동산에 적용되는 이야기이다. 부동산은 시간과 노력이 많이 들어간다. 그에 맞게 투입을 하면 된다. 쉽게 얻어 지는 것은 없다.

하나하나 분석을 해야 하고 100% 만족하는 것을 찾기는 힘들지만 70~80%정도만 만족해도 나머지 20~30%는 매입 후 채워가면 된다. ‘장고 끝에 악수를 만든다’는 말이 있다. 너무 많은 고민보다 전문가와 상담하면서 하나씩 풀어 나가는 게 필요하다.

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