전용통장 개설·거래신고 필증 발급 확인해야

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권오진의 빌딩거래

빌딩계약·임대사업을 시작할 때 체크사항들…잔금지급 날 서류 확인 필수

권오진 필진페이지 + 입력 2018-08-06 07:57:21

매수자는 중도금을 지불했으면 임대사업자를 등록할 수 있다. 이때는 필요서류는 계약서, 계약금, 중도금 영수증이 필요하다.

만약 중도금이 없이 계약금, 잔금으로 진행을 하면 계약금을 지불한 이후에 임대 사업자를 등록할 수 있다.

임대사업자를 등록했으면 임대사업자 전용통장을 개설하여 임대료, 관리비전용으로 만들어 놔야 된다. 통장 개설 시에는 신분증, 도장, 사업자등록증을 지참해야 한다.

중도금을 지불할 쯤 부동산 거래신고를 하고 거래신고 필증을 발급받아야 한다. 부동산 거래신고는 당사자가 하도록 규정돼 있으나, 중개업소를 통해 계약을 체결하면 중개업자가 신고하도록 규정되어 있다. (신고기간은 계약체결 후 60일 이내/ 주택은 계약체결 후 30일 이내)

매수고객 명의변경이나 지분변경이 있을지는 잔금 전에 판단을 해야 하며, 잔금 전 채권의 말소나 승계여부도 체크를 해야 한다.

중도금 이후에는 계약금만 가지고 해약이 안 되며, 계약의 진행으로 보기 때문에 잔금 전에 임차인들에게 소유권변동에 관한 안내문 및 임대차 내용을 확인한 후에 잔금을 진행해야 한다. 잔금일이 지난 후에 건물에 대한 하자 부분이라든지, 임대차내역이 다른 경우가 가끔 있으므로 잔금을 지급하기 전에 체크를 해봐야 한다.

잔금 지급하는 날은 계약 때와 마찬가지로 등기부등본(토지, 건물) 건축물대장, 토지대장을 발급하여 계약 날과 비교해 이상이 없는지를 체크 해야한다.

잔금을 지불할 때에는 매수인은 신분증, 도장, 주민등록증, 계약서를 가지고 참석을 해야 하며, 매도인은 부동산 매도용인감(매수자 인적사항 기재), 주민등록초본(주소 변동사항 기재된), 인감도장, 신분증, 등기권리증, 계약서를 가지고 참석하며, 도면이나 각종 열쇠, 건물 용역계약서등이 있으면 같이 가지고 와야 한다.

부동산 매도용인감은 주민센터를 방문해서 부동산을 매각해서 왔다고 하면 친절히 인감을 발급해준다.

잔금 때 등기권리증이 없는 경우 등기를 위임받은 법무사가 작성한 확인서면이나 등기관이 작성한 확인조서 등을 첨부해야 한다. 법무사는 확인서면 작성 시 당사자의 신분증을 통하여 확인을 하고, 얼굴 등 용모를 기재하여 우무인을 날인하여 확인서면을 작성한다.

잔금 정산 시에는 일자에 맞춰서 임대료, 관리비, 공과금 정산내역을 작성하여 오해의 여지가 없게끔 해야 하며, 보증금, 담보채권도 확인을 해야 한다.

또한 사업체 양수양도를 하지 않으면, 건물분 부가세를 매수자는 매도자에게 지급을 하여야 한다. 이때 대리납부제도가 있어 매수측 법무사가 건물분부가세를 매도자 대리로 납부를 할 수 있다.

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