빌딩 매입 시 잘 알고 좋아하는 지역 골라야

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상권은 시시각각 바뀌어…직장근처, 동네 등 투자해야 실패확률 줄어

권오진 필진페이지 + 입력 2018-10-08 20:07:55

빌딩을 매입할 때는 주변에서 이야기를 많이 듣는다. 지인들의 성공한 투자이야기, 지인들의 실패한 투자사례 등 한, 두 가지 경우로 일반화를 한다. 그러한 이야기들도 참고를 할 수 있지만, 전문가가 권하는 투자는 빌딩을 살려고 하면 내가 잘 아는 지역에 사는 것이 좋다.

내가 살던 동네, 내가 다니던 직장근처, 내가 자주 놀러가는 지역 등 위치를 보면 ‘아! 여기’라고 생각되는 지역을 투자를 하게 되면 빌딩 매입 시 실패할 확률이 줄어든다. 상권은 한 곳에 주구장창 머물러 있지 않다. 그러므로 아침, 점심, 저녁을 들러보고 혹은 봄, 여름, 가을, 겨울 사계절을 느껴봐야 된다.

내가 가 보았던 지역 같은 경우는 예전보다 좋아 졌는지 나빠졌는지 어떻게 변해가는 지 평가를 해볼 수 있다. 그러면 선택기간이 짧아지고 선택의 여유가 생길 수가 있다. 이는 고객들에게 아는 지역에 투자를 권하는 이유 중에 하나다.

상권이란 유동적이고 변화무쌍하다. 아무리 둘러봐도 내가 잘 아는 지역이 없거나 내가 원하던 빌딩이 없는 경우 혹은, 내가 자주 가던 곳이 예전에 비해 초라해지고 별로라고 하면 어쩔 수 없을 때는 전문가의 조언을 받아서 매입을 해야 한다.

정말 좋고 투자가치가 있는 곳이라면 주변의 상권을 분석하고 매각된 사례를 통해 가격이라든지 향후 발전 가능성 등의 데이터 분석 한 후에 빌딩을 선정 해야 한다. 그렇지 않고 무작정 좋다고 하면 한번 의심을 해볼 여지가 있다.

3년 전에 느지막한 저녁에 한 매수자가 사무실로 찾아왔다. 매매금액으로 70억에서 100억 사이에 건물을 찾고 있었다. 당시 투자가치가 있는 지역을 추천해달라고 했는데 당시 가로수길이 뜨고 그 이면도로인 세로수길이 조금씩 떠오르고 있을 때였다.

그 매수자에게 세로수 길에 있는 한 빌딩을 보여주니 눈동자가 커지는 게 느껴졌다. 그 건물근처는 한창 매스컴에도 자주 나오고, 핫 플레이스로 떠오르고 있는 지역이었고, 손님은 그 건물에 있는 식당을 부인과 자주 찾아가던 곳 이었다.

그 지역에 살지는 않았지만, 주변에 대해 잘 알고 건물에 대해 잘 알고 있었다. 그 매수자는 건물을 보자마자 마음에 들어 해서 2주후에 건물을 매입하게 됐다. 당시 세로수길은 자주 언론에도 소개되고 주변에 맛집도 많아 시세가 천정부지로 계속 오르는 지역이었다.

그러나 그 매수자는 더 오를 것이라는 확신을 가지고 매입을 했고, 현재는 가격이 많이 올랐다. 지금 보면 저렴한 가격에 잘 샀지만 그 당시에는 고민을 많았을 거라 생각한다. 2년 전의 또 다른 매수자는 대출이자가 저렴해지자 대출금리보다 높은 수익률이 나오는 빌딩(지렛대 효과)을 매입하는 즉, 자기자본 보다 높은 수익률을 추구하는 손님이었다.

빌딩을 50여건을 보여줘도 만족을 하지 못하였는데, 어느 순간 다른 곳에서 빌딩을 매입을 했다. 그 곳은 예전에 상권이 좋았다가 지금은 다른 쪽으로 상권이 이동되어 흔히 말해 저 평가 되어 있다고 말을 많이 하는 지역이었다.

그 곳을 찾는 매수자가 없어 가격은 점점 떨어져서 수익률이 높아진 건물이었다. 매수자는 그런 것과는 상관없이 빌딩 수익이 높은 것만 보고 매입한 것이었다. 매수자는 대출을 70%이상 받고 빌딩을 매입했는데 임차인이 장사가 안 되어서 나간 것이다.

공실 많이 늘어나고 공실 기간이 길어지자 그 매수자는 자기가 산 가격보다 저렴하게 내놓을 수 밖에 없었고, 대출 이자부담으로 매수인은 임차인이 요구하는 임차료로 입점을 시킬 수 밖에 없었다. 나한테 찾아와서 자기랑 안 맞는 건물이라고 하며, 팔아달라고 해서 어쩔 수 없이 건물을 팔아준 적이 있다.

두 가지 경우를 비교해 보면, 하나는 자신이 자주 가는 지역에 빌딩을 매입하여 성공한 케이스이고 하나는 빌딩 수익률만 쫓아 가다 산 가격보다 싸게 팔아 실패한 케이스다. 빌딩투자는 내가 잘 아는 지역이라고 무조건 성공을 한다는 것은 아니다, 실패할 확률이 줄어든다는 이야기다. 모르는 지역보다는 아는 지역이 유리하다. 빌딩투자의 기본을 알고 매입하면 그만큼 이익이 된다.

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