정부 공급대책, 실수요자에게 와 닿지 않은 정책

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권오진의 빌딩거래

택지조성 공사까지 소요시간 길어…일시적 안정 전망

권오진 필진페이지 + 입력 2018-10-29 11:37:01

9.13 대책 이후 고강도로 대출규제 및 임대사업자 혜택 축소로 인해 수요가 줄어 집값 안정이 될 것처럼 보이지만, 공급을 늘리는 정책도 수도권 택지이므로 실수요자에게는 와 닫지 않는 정책처럼 보인다.

그리고 공급대책의 신규택지는 택지를 조성하고 공사를 해야 되기 때문에 시간이 3년 이상이 소요돼 현재의 시장상황을 막기에는 부족하다. 기존의 임대사업자는 8년간 임대사업을 유지해야 하기 때문에 매물이 나오지 않을 것이며, 신축아파트로 수요는 더 집중 될 것이다. 앞으로 집값은 당분간 강력한 규제정책으로 집값이 안정화될 것처럼 보이지만, 아파트의 고질적인 문제들로 인해 상승을 이어갈 전망이다.

아파트 가격이 오르거나 빌딩 가격이 오르는 것은 수요가 공급보다 많아서 일수도 있지만, 한편으로 화폐의 가치가 점점 떨어져서 부동산의 가격이 오르는 것이 수도 있다. 실 예로 한국은행의 본원통화<실체가 존재하는 돈. 중앙은행에서 발행한 화폐(현찰)+은행 예치금(중앙은행 예치금+시중은행 지급준비금+예치금)>은 2014년 말 117조 원, 2015년 말 131조 원, 2016년 말 143조 원, 2017년 말 156조 원, 2018년 6월말 167조 원이다.

본원통화량이 4년간 비율로는 70% 가량 증가를 했다. 조 단위 자체가 커서 잘 못 느끼신다면 실생활에서 느낄 수 있는 최저임금으로 비교 보면, 올해 최저임금은 7530원이고 작년 6470원에 비해 16.4% 인상된 금액이다. 내년 최저임금은 10.9% 인상된 8350원이다.

처음 최저임금이 도입되었을 당시 1988년에는 최저임금이 463원이었다. 당시 물가는 라면 한 봉지 100원, 자장면 한 그릇 759원, 초코파이 한 개 100원, 시내 버스비 140원이다. 지금과 비교하면 작게는 4배에서 많게는 10배 이상 올랐다. 최저임금만 하더라도 31년간 18배정도 올랐다. 쉽게 말해 대형마트에 10만원을 가지고 간다면, 작년과 올해가 다를 것이다.

이처럼 시장에서는 돈이 증가한다는 의미는 화폐가치가 하락한다는 것이다. 화폐가 늘어날수록 부동산이 가격이 올라갈 수밖에 없을 것이다. 그 중에서 수익이 나오는 부동산 즉 빌딩 시장은 다른 부동산보다 더 각광을 받을 것이다.

2018년 9월 시중 은행 예금금리는 케이뱅크 세전 2.25% 전북은행, 광주은행, 카카오뱅크 예금 세전 2.20% 이다. 시중 6대 은행 예적금 금리 평균은 1.13%이다. 그에 비해 강남빌딩은 세전 3%가 평균이며, 서울지역은 4%에서 많게는 5%까지 세전 임대수익이 나온다. 물론 은행 예금금리보다 빌딩을 소유함으로써 과세하는 세금이 더 많아 단순 비교만으로는 우열을 가리기는 쉽지 않다. 은행 예금 금리는 보통 무위험 투자라고 해서 투자자는 최소한의 은행 이자 이상을 투자 목적으로 설정한다.

빌딩 시장은 주택이 들어가 있지 않는 근생빌딩이나 업무용빌딩은 대출규제가 적용 받지 않아 수요가 단기간에 집중될 것으로 예상이 되며, 특히 금액이 적은 꼬마빌딩으로 급등이 예상된다. 그러나 상가주택은 직접 거주하는 용도가 아니면 인기가 줄어들 것으로 예상되지만, 상가주택에서 주택 부분을 사무실로 용도변경해 매각을 한다면, 대출규제를 피해갈수 있다. 주택을 사무실로 용도변경시에 문제가 되는 부분은 보통 주차장 면적과 정화조 용량 이므로 매수자는 그 부분을 염두 해두고 매입 해야 한다.

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