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권오진의 빌딩거래

‘10년 전 이라면 어디에 투자할까’고민하고 오름세 있는 곳에 투자

권오진 필진페이지 + 입력 2018-11-12 16:55:06

빌딩 매수자는 임대수익이 많이 나오고 투자가치가 좋았으면 좋겠다는 이야기를 매년 듣는다. 어느 누구든지 하는 얘기다. 임대수익은 빌딩 매매금액 대비해서 임대료가 나오니 바로 임대수익률을 쉽게 구할 수 있는데, 투자가치는 평가하기가 쉽지 않다.

일반적으로 사람들은 우리나라 도시계획 중 2030계획에 포함돼 있는 내용을 보고 주변에 지하철이 들어온다든지, 터널이 개통 한다든지, 아님 도로가 확장이 된다든지 등 빌딩의 미래가치를 높일 수 있는 사항 포함 여부를 보고 해당 빌딩에 가치가 높다는 것을 인식한다. 반면 그렇지 않은 지역은 어떻게 미래가치를 평가할 것인가를 생각해봐야 된다.

빌딩의 임대수익은 현재가치를 의미한다. 투자가치가 높다는 이야기는 미래가치를 이야기하며, 빌딩 가격이 오르는 것을 의미한다. 빌딩의 현재가치가 높고, 또한 미래가치가 높은 건물이 존재 할까? 솔직히 쉽지 않은 이야기이다.

역지사지로 생각해 내가 건물주라면 현재가치도 높고 미래가치도 높은 건물을 싸게 팔까? 아마 비싸게 팔 것이다. 그럼 현재가치는 낮아 질것이고, 미래가치도 그 오른 가격만큼은 예전보다 낮아질 것이다.

그럼 미래가치가 높은 건물을 사려면 어떤 기준에서 사야 될까? 우리가 역사를 공부하는 것은 미래를 알기 위해서 공부를 한다. 그럼 건물은 미래가치가 높은 건물을 알기위해서는 과거를 공부해야 된다. 내가 만약 10년 후에 매각을 한다고 가정하면, ‘10년 전 이라면 어디에 건물을 살까?’라고 고민하고 오를 만한 곳에 투자를 하면 된다.

매수자들이 가끔 이야기 하는 것이 ‘이곳이 저평가 됐다고 하는데’, ‘오를 데가 이곳 밖에 없다는데…’ (빌딩은 아파트하고는 다르다) 라는 이야기를 한다. 내가 사면 오르지 않는 곳도 딱 오를 거라 기대한다. 무조건 틀린 이야기는 아니지만 확률적으로 접근해서 그런 곳은 10년 전에도 그런 평가를 받았던 곳이다.

그때 매입을 했다면 매년 그런 이야기만 들었을 것이다. 차라리 너무 오른 곳이라도 내가 10년 전이라면 샀을 곳을 생각해서 매입하는 것이 나쁘지만은 않다.

자산 중에 빌딩은 환금성이 가장 낮은 것에 해당한다. 내가 매각을 해야 될 시점에 빨리 팔아야 내가 가지는 위험에 대처가 가능하다. 미래가치를 생각할 때 놓치지 말아야 될 부분이다. 경기가 불황일 때나 호황일 때도 마찬가지로 매수자가 모여 있는 곳에 투자하는 것이 내 자산을 지키는 길이다.

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