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권오진의 빌딩거래

깔끔한 건물, 토지도 중요하지만…등기부 갑구·을구 파악 必

권오진 필진페이지 + 입력 2019-03-25 00:08:31

우리가 소개팅에 나가사 외적으로 뛰어 나면 소개팅이 잘 될 확률이 높아지겠지만, 그에 비례해서 내적인 면도 좋아야 한다. 외모도 보지만 내적인 면도 많이 본다. 빌딩은 외적으로 보면 건물의 상태나 토지의 상태를 의미한다.

누구나 건물 깔끔하고 토지 반듯하고 등등 눈으로 볼 수 있지만 내적인 면은 그것으로 판단할 수 없다. 내적인 면을 판단하는 것은 바로 등기부등본이다. 등기부등본을 잘 보고 그 빌딩의 상태 즉 부동산 등기권리관계 파악을 잘 해야 된다.

등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구가 있다. 표제부는 해당부동산의 소재지번, 건물명칭, 건물번호와 가장 중요한 대지권이 표시가 되어있다. 갑구에는 소유권에 관한 사항 그리고 을구에는 소유권이외의 권리 등이 기록 돼 있다.

갑구는 소유권이 이전된 내용과 소유권 변동되는 이유(경매, 압류, 가압류, 가처분 등)가 기입된다. 그리고 순위번호란과 사항 란이 있습니다. 순위번호는 등기한 순서를 나타내는 것으로 등기한 순서에 따라 1,2,3번 등으로 번호가 기재돼 있다.

갑구에서 순위번호 1번인 등기는 최초로 이루어진 소유권등기인데, 이것을 소유권보존등기라고 한다. 갑구 사항란에는 소유권에 대한 사항이 기록되어 있다. 등기목적, 접수일자, 등기원인, 소유자의 주소, 성명, 주민번호등이 사항란에 기재되어 있으며, 소유권이 언제, 누구에게 이전되었는지 갑구에서 소유권의 흐름을 나타난다.

소유권에 관한 사항이다 보니 권리분석을 하면서 봐야 된다. 이 부분은 계약 때 말소가 될 수 있는지 만약에 안 된다면 언제까지 처리가 되는지 확인을 해야 되며, 계약금 10%로 말소가 되기 힘들다면 20%, 30%를 주고라도 계약 때 말소를 하고 진행을 해야 된다.

을구는 소유권이외의 권리(전세권, 임차권, 저당권 등)가 표시 되어 있다. 을구도 갑구와 마찬가지로 순위번호란과 사항 란이 있으며, 을구에서 유의해야 될 사항은 근저당권을 유심히 봐야 된다. 근저당권은 채권최고액이라 하며 실채무액의 120%~130%를 설정한다.

채무자가 근저당 채권을 모두 변제하지 않으면 그 부동산은 경매를 당할 수도 있다. 그 목적물의 가격에 비춰 대출액이 적당한지, 최근에 근저당권이 설정이 되어 있는지에 따라 급하게 매각을 하려고 하는지 아닌지가 판가름 난다.

전세권이 설정되어 있는 경우는 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 지상권, 지역권은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다. 전세권, 지상권, 지역권 등은 저당권과는 달리 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에는 중복하여 성립할 수 없다.

부동산을 산다는 것은 외적인 면인 부동산 빌딩 그 자체를 사는 것이 아니라 부동산의 소유권을 사는 것이므로 그 소유권의 관한 사항을 잘 파악해야 부동산을 잘 사는 지름길이다.

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